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Aug 29, 2022 06:16 AM
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陈校长聊新房
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基本情况：
和锦华宸的样板间是9号出的，这个盘是在北京住建委规定“新房样板间需要和未来交房状况保持一致”后，首个按照新规打造样板间的项目。要求所见即所得，质量本身问题不会太大。
但你要买顺义和锦华宸，是想自住+出租，这就不能只看房子交工的质量了，周边配套一样很重要。但据我所知，和锦华宸这个盘在周边配套上还是有一些bug的，希望你看完再做考虑。
马坡板块有明显硬伤
和锦华宸位于马坡，临近顺义区城府，在今年1月该地块由保利+金地联合体以20.5亿元总价竞得，楼面价22396元/平米，溢价率15.82%。
目前来看，马坡这个区域由于交通不够便利，并没有很好的承接到北边的人才外溢，也没有可以通往北京市内的地铁。
没有地铁实在是太大的硬伤了，正因如此，马坡一直没有发展起来。
但由于顺义供地给力，这附近的新盘是不少的，恒大上和府、中建宸庐、招商臻珑府，还有和锦华宸。
相比于相距8公里的顺义仁和板块，马坡虽然便宜很多，但竞争优势并不大。马坡的主要硬伤体现在以下几点：
1、不是地铁盘
最近的是15号线顺义站，3公里。而且和锦华宸西侧距离铁路京承线较近，不排除火车经过时的噪音和震动会对生活产生潜在影响。
2、基础配套不足
学校方面，马坡只有牛栏山一中实验学校。
医院方面，则只有顺义区中医医院（新院区）外。
其他的资源和市场至少相隔2公里，从刚需生活的方便性来看，这些配套是远远不够的。
3、无产业加持
片区未来是否有发展前景，出了地铁，就是产业。马坡这个地方，只有民生银行一家企业，完全没有产业聚集的影子，承接市区人口外溢吧，交通又不给力。
4、本地人不待见
老顺义人确实喜欢买顺义，但人家更喜欢仁和片区，很少有选马坡的。
5、竞品多，库存大
马坡别的不说，毕竟在顺义，供地充足，2008年后马坡板块拥有了5-7年的集中爆发期，新项目很多。恒大上和府、国誉府是先行者，中建打造的中建宸庐、招商的臻珑府，还有我们今天说的和锦华宸。
但项目多，交通和生活条件却没跟上，导致销售量并不理想。
房价便宜也是有原因的
交通方面，马坡主要依靠的公路交通，京承高速（京沈路段）、白马路、外环路、通顺路、大营四街以及并未修通的站前北街。到国贸公交转地铁，需要近2小时车程，驾车1小时左右。
到望京约50分钟，到首都机场约34分钟。
目前，马坡的新房价格普遍在3.2万-3.6万之间，相比于其他区域有一定的价格优势。
和锦华宸的南侧是北京市牛栏山一中实验学校，东北侧是金蝶软件园。项目总占地约5.7万平米，总建面9.1万平米，共29栋住宅，包括17栋洋房，12栋叠拼。
而对比周边的房价，国誉府均价约41000元/㎡，中建臣庐均价42000元/㎡，玉兰苑38000元/㎡，和锦华宸的均价大概在4万/㎡，并没有价格优势。
要知道，马坡的限价房项目至今还有100多套留存，新入住的项目卖的也很慢。恒大拼了命的降价，现在还剩不少没卖出去。配套跟不上的项目，卖起来是真的难。
目前来看，以马坡的现有存量，区划周期至少要5-8年，想用4万左右的价格选在这个区域，真的要三思。
当然了，作为住建委把关的第一个项目，和锦华宸也有自己的优势。
1、所见即所得，不用担心被“偷面积”
政府把关的第一个门面项目，不会太差的。以前有太多开发商 “偷面积”被住建委查处，所以购房者更愿意买不存在这些“隐患”的项目。
从目前流传的和锦华宸项目户型图可以看出，95平米的产品做到了南向三面宽，同时客厅和两个南向卧室都配备了飘窗，延展客厅功能，增加空间的舒适度。双明卫+隐藏家政间的设计非常实用。
2、面积尺度占优
和锦华宸的户型设计尺度足斤足两，最小的户型为95㎡三居，最大是180㎡。主要有140-180㎡小户型叠拼别墅、180㎡大平墅及95-125平㎡三面宽墅区洋房。
95平米户型的主卧与南向次卧同宽，面宽与客厅接近，次卧面积也很有保障。
更大的126平米户型在此基础上增加了独立玄关区，升级了全屋收纳系统，尤其是厨房，储物空间直接翻倍。项目洋房为精装交付。
这么一看，平均4万的价格不是没道理的，毕竟出房率高呀，花多少钱，买的就是多大房。
从规划的角度来看，和锦华宸的位置在乾安路与大营二街交汇处，规划中的地铁s6号线距离社区只有500米，这是唯一的价值点。
在区域规划及功能定位方面，马坡板块是顺义新城未来核心发展、全负荷配套的地段，想打造政企、金融产业。但具体什么时候落地，还是得看最终的落实情况。
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