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昌平南
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Aug 28, 2022 01:13 PM
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佳爷房谈
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关注楼市的朋友都知道，北五环的供地从去年开始就层出不穷，而且他还不只是出现新供地。还是在新供地的基础上越往后出的地越便宜，这就使得最早买的朋友总感觉买在了高点，买到了站岗，虽然这话有些对不住某些业主，但是事实就是这样，现在的昌平南，已经进入了类似朝阳的前程，但如何避免步入朝阳的后尘呢？昌平南的内卷与崔各庄的内卷又有何不同？二手房市场与新房市场将如何抗争？普通购房者是趁早下手还是做个等等党？下面请听我娓娓道来。
现有土拍造就内卷
这一切的根源还要从土拍说起，从去年5月开始，就先后出了奥森春晓，北清云际两块供地，后来的硅谷one，天时汤山御邸，再到2022年的中海汇智里，建发珺和府，北清橡树湾，即将入市的北七家平坊村的宸悦国际，土城村地块的城建国誉燕园，光是这两年供地的新房就已经是9个项目了，对了，还有匹价格倒挂的黑马，紫金书院。
地铁规划成就热盘
地铁规划第三期出来的时候我仔细看了看，明则利好楼市，暗却利好土拍，两全其美，实乃妙招，明眼人虽然能一眼看穿这背后的逻辑，但是我们也要正视这次规划给部分板块带来的预期确实足够强，你看看南边的西红门橡树湾，刚出来规划时两天直接卖三十几套房，西边的长安润璟，2天5亿的惊人销售额，你没法阻止购房人群对地铁利好的冲动，所以在这个规划的热度下，北边的19号线二期（北延）线，直接使建发珺和府成为目前昌平南板块的销冠楼盘，但并不是每个楼盘都享受到了地铁的利好，地铁并不会成为昌平南内卷的救世主，区域内的竞争依然很激烈。
后续土拍选择面广
根据相关文件显示，北京下半年还会有两次集中供地，而第三批供地里生命科学园北四村还有两块供地，并且地块位置就在珺和府的北侧，一块容积率2.7，一块容积率2.8，虽然具体参考售价不知道，但是拿地的热情不会受到太大影响，原因就是俩字，需求，而且不排除建发还会继续在这拿地，毕竟珺和府不错的销量给了开发商拿下这块地的信心。普通购房者是冲珺和府，还是做个等等党或者直接去平西府看北清橡树湾，给购房者的选择太多了。
昌平南和崔各庄本质区别
从购买力来看，昌平南板块的购买力是大于崔各庄的，毕竟产业带来的人口红利不在一个量级；从价位来看，一边6万，一边8万5-8万8，单价和总价的差距导致未来流通的强度就会不一样；从热度来看，昌平南的热度也比崔各庄热一些，这些各方面因素就导致了昌平南的内卷和崔各庄的内卷其实不太一样，昌平南的内卷只会导致产品的设计会越来越好，更受市场欢迎，而崔各庄若不出利好规划或者政策，他的内卷只会导致无人再敢拿地。
二手房趋势和新房趋势
从这一两个月的成交数据来看，昌平南板块的二手房成交已经低于上半年，最大的原因个人觉得还是受到了各类新房的价格冲击，这一两万的价格倒挂很快把购房人群从二手房市场拉回新房市场，并且，从目前的价格来看，二手房并没有下跌，反而是横盘，但这并不是好事，这反而会利好后续的新房市场，所以区域内下半年乃至明年二手房的趋势就是稳中有降，考虑区域内次新的朋友，两个字，慎重，就是因为新盘逐渐增加，价格倒挂，次新的稀缺属性会被逐渐稀释，而新房这两个月是在逐步往上走的。
给购房者的建议
二手房市场，俩字，慎重，除非有非不可的需求，新房市场，越来越多的产品，加上之前低得房率的诟病，只会加重市场的观望情绪，想保证不做炮灰，不赔钱，不拉裤兜子，三点极为重要，一，得房率，谁得房率高看哪个，二，户型设计+产品装修，户型和装修缺一不可，三，楼栋与楼层，去看好的楼栋和中高楼层，哪个楼盘能选到好的尽量去看哪个楼盘，这些都是未来竞争力的重要指标，在这为什么没有提开发商呢，因为该区域内的开发商不是国企就是央企，实力开发相差不会很大。最后，关于要不要做等等党，不着急的朋友可以观望观望，但是就一点我要给等等党打个预防针，昌平南不会卷价格，只会卷产品设计。
购房直通车
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编辑/揭叔
校对/莱卡
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