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北京降首付
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政策与市场
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Aug 28, 2022 01:15 PM
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马老师帮选房
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在北京，一直有一种贷款方式，叫做“接力贷”。老人买房子女还款或子女买房老人还款，这两种都是接力贷。
据房屋直签王琦经理介绍，有银行可以接单到1947年出生老人，也就是75岁以内老人都可以做接力贷，孩子帮还款情况下，可以贷款25年。
据8月4号（昨天）安居北京发布的《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》的政策，马老师认为，一是对接力贷这一小众贷款形式进行了官方确认，二是小范围放开（特定人群特定项目）放开认房有认贷。
本文，马老师带大家讨论：
1、土拍文件中的全龄友好社区；
2、全龄友好社区出台背景（人口老龄化）；
3、除了接力贷，还有比例降低，利率优惠；
4、试点项目最新动态；
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马老师帮选房
土拍文件中的全龄友好社区
什么是全龄友好社区呢？
马老师第一次接触到全龄友好社区这个词语是在2022年第二次土拍文件中。
突然，一个陌生的词语，映入眼帘。
敏感的马老师，马上意识到这是一个新东西，因为在之前在土拍文件中从来没有看到过。
关于全龄友好社区有一大段文字介绍。
社区增建养老服务设施，设置老年活动空间，室内动线设计流畅，预留无障碍设施安装位等。
大意是为老年人在社区居住提供一些便利条件。
- 2022年二批次土拍文件中的全龄友好社区
提升老年品质，营造全龄社区背景
这一政策的背景是什么呢？
1、人口老龄化问题已经上升为国家战略。
2、北京市为应对人口老龄化，满足老年人美好生活需求，采取了很多措施。
3、城市总规明确了90%居家养老、6%社区养老、4%机构养老的“9064”养老服务发展目标。
所以，今年（2022年）在第二批次供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行试点。这也是我们在土拍文件中见到有关全龄友好社区的原因。
马老师认为，这一政策的出台和当下房产市场整体疲软，经济形势不景气也有直接关系。不过这话，是不好直接说出口的。个人猜测，仅供参考！
新政，怎么说的
试点项目将在配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面进行适老性建设……
马老师点评：
这句话，和我们在土拍文件中，看到的相关内容高度吻合，不是新政内容。
考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱（ps：所以，允许接力贷），
因年龄原因贷款年限也受限（ps：原来，超过75岁不给放贷，且还款期限不能超过85岁，贷款年限短），
为了切实解决老年家庭购房中的实际困难，
经市政府批准，
对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目（ps：注意中心城区老人），
并把户口迁至试点项目所在地的（ps：做好中心城区人口疏解，缓解大城市病，没有户口老人不在此列，居住证也不行），
给予一定的支持政策。
马老师点评：
透过政策文字可以看到，做好中心城区人口疏解才是本次政策的题中之意。在满足，离开中心区且落户平原新城的前提下，可以允许接力贷，子女帮还款且按子女可贷款到25年。
具体支持政策为：
老年家庭名下无住房且无在途贷款的
（ps：这一点可以理解为认房但是不认贷款记录了），
购买试点项目普通住房执行首付比例35%
（ps：这和首套房，购买普宅政策相同）
非普通住房执行首付比例40%，
（ps：这和首套房，购买非普政策相同）
以及相应的贷款优惠利率；
（ps：首套房利率优惠政策）
马老师点评：
关键核心点在于放开了认房又认贷款记录这一限制。
也就是老年置换购房（原来贷款买的房），正常认定二套，现在可以享受首套贷款政策了。
购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；
（ps：现行政策遍地几乎都是非普，首套40%，二套80%，对于老人二套置业也很有帮助）
其子女可作为共同借款人申请贷款。
（ps：延长贷款年限到25年）
这一政策——
保持房地产从严调控基础上，精准……解决老年家庭养老购房困难……
下一步，研究……对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求……
（ps：也就是说，政策的精准放松，还会继续。）
试点项目情况
中海顺义新城地块
今年6月，中海以54.7亿竞得顺义新城第看，销售指导价5.97万/㎡。中海顺义新城地块（就是后沙峪试点顺义福环地块），北侧6层洋房，南侧3层别墅，还有配建幼儿园。
总建面31.14万平米，用地面积约15.78万平米，控高18米，容积率1.2。预计未来打造“拾光系”产品。这将是继中海望京府、中海首开拾光里、中海滙德里之后，中海在京的第四个“拾光系”作品。
西侧近罗马湖，南侧有中粮祥云小镇，周边别墅云集，属于中央别墅区核心地带。区域低密度，也非常适合老人养老需求。
- 中海顺义后沙峪地块效果图
懋源薛大人庄
6月7日，北京懋源宏展房地产开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体以19.55亿元竞得顺义区薛大人庄村剩余2号地块，住宅楼面价约3.36万元/㎡，溢价率15%，销售指导价7.3万/㎡。
该地块位于顺义区薛大人庄村，土地性质为二类居住用地、托幼用地，土地面积约3.97万平方米，建筑控制规模约6.28万平方米，控高30米，容积率1.6。
在6月1日举行的北京第二批集中供地中，首开以19.55亿+3万㎡现房销售面积触及上限，现场仅有懋源提交高标方案，最终经评审地块由懋源竞得。
全部为建设商品住房，不再配建保障性住房，并且SY00-0025-6003地块的托幼用地将由竞得人建设后无偿移交相关部门。竞得人须增建满足老年人日常需求的养老服务设施。
昌平平西府（北清橡树湾）
就是现在比较火热的北清橡树湾了。咱们已经发文介绍。不再赘述！
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