越秀天恒怀山府真实测评:开盘8个月至今仅卖3套，原因在哪？

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项目测评

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Aug 28, 2022 11:11 AM

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买房研究局

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集中供地当下，迈入千亿房企的越秀正加速全国布局。

2021年5月第一批集中供地中，越秀进京首秀，联合天恒拿下了怀柔的唯一一宗地块，成交楼面价约21585元/㎡，销售指导价为4万/㎡。9月25日，其案名为天恒越秀·恒山府。11月26日，项目发了预售证。如今，开盘8个月的项目，销售业绩却只有3套，没眼看。

销售业绩不佳的原因在哪里？局长总结了一下，是区位及配套不佳、产品力不够、性价比不高、品牌多个项目维权等多维角度造成的。

1►

区位及配套不佳

先说大区位。众所周知，怀柔是北京郊区，在十四五规划中，被规划定位为科学城、国际高端会议和商务聚集区、影都，蓝图是好的，建设也在继续。截至目前，已有中国科学院大学怀柔科学城产业研究院等5个创新主体和2个交易所在怀柔科学城相继挂牌运行。但离市内核心城区还是很远。

怀柔目前在售的项目不多，有天恒半山世家、北科建翡翠华庭、北科建水岸雁栖等。而怀山府项目处在老城区北侧的红螺寺板块，南侧紧邻怀柔科学城产业转化示范项目，更适合地缘性客群，如果能受得了通勤压力的市内城区上班族也OK。

既然提到了红螺寺，想必去过的也都知道，生态环境非常好。项目周边有山有水，西北两侧300米就是京密引水渠，西北900多米就是红螺湖，西南4公里是怀柔水库，东南3公里为青春路公园，6公里怀柔城市森林公园，东北3公里为雁栖湖景区，东北侧2.5公里有红螺山老年公寓，东南1.9公里为红螺天宇度假村，看起来推窗见山水是没问题了，毕竟这是项目宣传改善养老最大的资源优势了。

再看交通条件，项目西侧紧邻红螺寺路，东侧紧邻在建中的中刘路，东南3公里是京加路、京密高速，南侧10公里为京承高速出口，进出城区自驾倒是方便。但红螺寺路路况不好，如果出行尽量提早出门。

公共交通上，目前周边无地铁，公交站较近的有红螺家园，周边较近的还有怀柔火车站，你想从怀柔坐公交还是坐火车进城，怕是没有三四个小时通勤时间不行。更重要的是，从十四五规划中的重点道路建设图中并没有找到项目周边道路的建设规划。

再看生活配套，购物的话，最近的是在西北1公里以上的绿湖超市，大型超市是东南4.4公里左右的京客隆，还是挺远的，对于老人还是不够友好。不过好在地块自身配建2万平商业配套，在正常运营前还是多多锻炼走路去买菜。在这里，会不会有人说，点外卖、买盒马的菜也香，不过问题是，不少老人不一定会对这种方式很熟悉。

既然宣传作为养老盘，医疗资源够不够好也是个重要因素。但项目医疗资源显然不达标，最近的诊所、社区卫生服站是南侧1.2公里外的释善堂诊所，其他诊所、卫生服务站基本都在2公里以外。

稍大的综合医院比如怀柔区雁栖医院在2.5公里，北京中医医院怀柔医院、怀柔医院都在4.5公里以上，开车15分钟左右。

当然，也有一些年轻人为了上车如果买项目，还要考虑教育问题。项目的教育资源来看，不考虑优质与否，能上就好的话，还是可以的。小学方面，东南2.7公里有怀柔实验小学，3.1公里左右有怀柔第六小学，东北5.3公里有中关村三小怀柔分校，已于2021年下半年开工建设，西北4.6公里有郭家坞小学；中学方面，东南2.8公里有红螺寺中学、东北5.3公里有雁栖学校。幼儿园方面，不用愁了，项目配建4000平幼儿园，实现内部自足。

只能说，最大优势是生态资源，作为度假盘还可以。但目前项目周边没地铁，没商业，没大型医疗，配套差。周边除了两个住宅区外，空地较多，小环境荒凉。

如果是改善家庭，有车一族倒是去湖边、山间很方便，但如果只是老年人居住的话，商业、医疗等的生活配套不足，不方便，作为养老盘不合适。

2►

产品bug不少

怀山府体量不小，总户数1499户，容积率1.8，绿化率30%。其规划了三种产品：建面233平合院、155-160平叠拼、90-139平小高层，总价360万起。

越秀首秀做的产品究竟怎样？

从排布上看，小高层错落排布，叠拼和合院楼间距很近，私密性一般。

园林景观上，项目秉承皇家院落礼序，融入传统北京韵味，以皇家规制，勾勒尊贵东方气韵，规划悠岚、璟月、琉璃、云溪山水四卷，以约83844.89㎡的景观闭环，可以说与大自然的山河湖景能融为一体了。

建筑采用的金棕色+白色外立面醒目且不张扬，简洁而不失稳重。落地窗设计也相当不错。

户型设计上，无独立玄关、餐厅位置尴尬、南次卧距洗手间太远等，一个想要吸引改善、养老人群的项目，户型却充满各种其不能忍受的bug。

最小的90米三居户型，槽点是格局不够方正，非南北通透；南侧卧室距唯一一个卫生间太远，还有旁边的储藏室做个衣帽间不好吗？北侧距离卫生间近的卧室过小。

110平户型中，南侧次卧还是旁边做了储藏间，占据了部分卧室的功能空间，项目怎么这么喜欢在南侧卧室旁做储藏间呢？

118平三居户型，进门无独立玄关；右侧是主卫，还是个暗卫；进门正对西侧开窗的客厅活动空间，私密性不够好；南侧次卧去主卫的话就要打扰主卧的家人，去次卫的话距离过远。

D1的128平三居户型中，南侧次卧依然设置了储藏间，看下来，项目考虑噪音影响是第一位的。而主人的衣帽柜功能被放小了；北侧卧室的门和床会不会有亲密接触的可能呢？

D2的128平做了四居户型，相比三居，厨房、客厅空间，缩小不少，没有独立玄关，餐桌充当了玄关；南次卧去斜对角次卫距离远，存在可能的磕碰现象。

139平四居户型中，很明显的美中不足是厨房过小，进门无独立玄关，而南侧次卧的储藏间仍在，但并没有隔档住电梯井的噪音，从户型图看出来的是，客厅摆放的家具和南次卧门的距离近，起夜时容易造成磕碰，去斜对角的次卫着实有点远。

叠拼户型中，尤其上叠室内没有通往顶层卧室区的电梯，上叠无露台；下叠地下室过多也是奇葩设计。

合院没有院落，楼栋相连，居然不是独门独院，正应了“合院”就是合着的院子吗？

看来项目的两大开发商越秀和天恒，对高端住宅的开发经验在这个项目户型设计上居然都失灵了。尤其越秀进京首炮，没有一炮而红，下一步情何以堪？

3►

价格支撑力度不够

从安居客标示的怀柔房价走势图来看，并没有太大的上升空间，驱动力不足。

项目拿地时销售指导价为4万/平，目前乐居网均价在3.6万/平，但局长咨询售楼处，并没有给出明确价格。

具体对比周边小区，红螺家园2.7万/平，红螺湖别墅2.8万/平，再南一些的塞班假日3.3万/平等。

看了周边的板块下来，最高的就是天恒半山世家5.4万/平，还有2018年建成的北京城建盛悦居均价4.1万/平，府前官邸4.1万/平。

如果是改善家庭购房，对生活配套有一定要求，还有养老人群购房，就不如买一套怀柔城区的二手房，价格相对低廉。当然，如果只是为了度假旅游需要，那就相当可以了，环境很好。

显然，与怀柔目前二手房来对比，也没有足够的价格优势和支撑力度。

4►

越秀的北京首秀，没眼看

越秀首入北京，大家对这个品牌认知有限，局长来普及一波。

越秀地产前身——广州市城市建设开发总公司，成立于1983年，经历过国内房地产行业的每一个周期，风格一向保守。不过这两年出击的速度和范围很快很广。也因此，2021年迈入千亿阵营，而后，越秀给自己定了2022年销售目标：1235亿，同比增幅7%。这个目标就推动着越秀继续加快全国化布局。尤其2021年，越秀进入北京、上海等8个城市。

但，很多时候往往事与愿违。越秀也开始被维权。

比如，广州越秀星汇云城被广东电视台曝光，小区北侧的华南快速路噪音过大，导致业主无法正常生活；不止如此，广州越秀地产不仅开发板块屡遭投诉，就连越秀引以为豪的越秀物业也因为7岁男童在小区水泥板坠落死亡越秀物业被质疑维护不当、救援不及时；黄埔区的越秀星汇城TOD也曾多次被购房者质疑预售资金未进监管账户；

杭州越秀景瑞悦见山交付，此前就有多位业主反映悦见山“精装简配”问题。而后又有业主投诉该小区出现客厅墙体贯穿裂缝以及梁体裂缝等重大质量问题；

越秀星悦峯项目被多个市民投诉办公楼当公寓卖，华发越秀悦府则被爆涉嫌虚假宣传；

而在北方市场，越秀青岛首秀项目也水土不服，不仅是漏水等房屋质量问题，还有楼道灰尘不及时清理等物业服务问题。

作为深耕地产行业多年的国企，越秀地产在全国范围深陷质量旋涡，让人不免担忧。

而天恒虽然在怀柔有标杆作品，但在东城的学院里也曾因为墙皮脱落等质量问题被曝光过。

综上，生活配套不足，产品槽点不少，越秀品牌北京首秀项目怀山府，局长的建议是谨慎购买。