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北七家
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Aug 28, 2022 11:13 AM
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京城选房
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北五环算是北京五环外的环线逻辑房价最硬的地方了，地产圈常说的南三不如北五是有讲究的，毕竟北五环外到六环这个区间有着众多产业集群，且早些年我们称之为“睡城”的回天区域，也随着这些产业集群的成型，迎来了自己的春天，就在这么个寸土寸金的地儿，还真有不能碰的地界儿。
北五环的结构
其实北五环的组成相对复杂，西北五环北海淀承包，正北五环被昌平南承包，而东北五环夹杂着顺义和朝阳，我们对五环的定义是五环到六环之间的位置。
而北五环有现在的价值基本靠朝阳和海淀两位大哥的帮扶，海淀的后厂村，互联网大厂扎堆儿，直接带动了本区域的消费水平和购房租房的需求，海淀的房价就不说了，就算哪儿也不挨哪儿房价也低不了，毕竟带着海淀的学位，这就够了。
而朝阳的望京和国贸也给了东五环巨大的加持，有人问，跟国贸有什么关系，不是硬蹭么？不是，5号线和14号线完全能解决住在北五环外的刚需人群，毕竟靠近国贸的租金太贵，而大多数打工人承受不了国贸的房租，哪怕是合租。望京就不聊了，望京北就在北五环外了，几站地铁就到望京，肯定是能承接到的。
而正北的昌平南就是靠着这两个老哥吃饭，早些年我们叫它“睡城”也是因为本地基本没什么就业机会，在那儿住的人都得起个大早去城里上班，晚上回家顶多吃个饭睡个觉，睡城也随之而来，而今儿咱重点说的天坑区域就在昌平南。
昌平南也分三六九等
我们常把“回天”区域一起说是因为本身他们隶属昌平南，且都以区域外溢人员组成，导致两个区域同质化严重，但两个区域承接的人群是不一致的，回龙观地区更靠近后厂村，承接的人群也偏他们为主，很少有在国贸上班去回龙观居住的，毕竟8号线基本是个旅游观光线，如果硬要说倒地铁，天通苑的5号线更香，离东边更近，且天通苑也能承接到部分望京和望京北人群。
这也是为什么“回天这么火”，房租便宜，上班方便，性价比高，甚至有的人住着住着就跟这儿买了房，习惯了“回天”文化，这也导致了它们的房价异常坚挺，甚至逆势而为，在当下大环境下，还能激流勇进。
天坑的“北七家”
而我们所说的大坑就在天通苑北侧，北七家，这鬼地方我13年去朋友家玩的时候以为进了河北，路边上除了底商看不见楼，我理解当年我去的应该是还没拆迁的棚户区，连胡同都算不上，毕竟胡同还有个四合院，而那个村子里基本没有带院子的房。
后来20年左右，奥森one开盘，当时我带看房团跟金辰府做的一条线，大巴从奥森one驶离的时候，车上的人已经没了一半，事实证明那一半人是明智的，奥森one都拿销冠两年了，金辰府还有房呢。
为什么北七家这么不招我待见？或者说北七家的新房这么不招我待见？
没地铁在昌平南就是硬伤，上文我们也分析过了，在昌平南买房的人都是什么特征，通勤属性，产业人群外溢。这也就意味着你可以离我单位不近，但你必须有地铁，这样我才能上班，我靠着进京证能上几回班？所以只要在昌平南这地界儿没地铁的盘都不招人待见。
有人说27年规划不是给了17号地铁的规划么？首先目前北七家新房项目，都在天通苑北地铁站北边，离着17号线太远，吃利好，咋吃？还不如溜达着去天通苑北呢，其次，定泗路和海jing落（这字打不出来）这两站是要二选一的，选上了定泗路能给金辰府一波利好，要是选择了另外一站，金辰府还是活不了。
不过据说定泗路比较稳了，但是另一站周围的居民表示不干，联名上书呢，具体有什么定论，未可知，可知的是什么硅谷one彻底与地铁无缘，新地块儿也没大戏。
所以在一个最需要地铁的区域没地铁，就等于没价值，另外，本区域周边房价基本属于横盘状态，离硅谷one最近的小区就是这种增速。有人说这是别墅做不了对比。
本区域其他小区也就这样，基本没有过四万五这条线的，而且七月到八月有下行的趋势，所以本区域能卖到王府花园那个价格都算不赖了，增值属性有限，这其实就是延伸逻辑，没价值，房价必然不高。
不光北七家，燕园那房子我也写过文章，同样别碰，我找不到任何能买的逻辑在里头，假设北七家通了地铁，像金色漫香苑这种品质不错的小区会迎来部分向上趋势，但仅仅是针对地铁旁的次新，而周边的城市面貌这么多年了，还是这样，您指望一时半会有好转肯定没大戏，总而言之，现阶段北七家的新房我看不到任何价值，有这钱还是奔着别处使劲吧。
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