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date
Jul 31, 2022
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石景山
长安九里
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项目测评
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Property
Aug 28, 2022 03:46 PM
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Author
Href
作者
严肃买房报告
描述
源发时间
Mar 10, 2020
项目
长安九里
属性
长安九里户型图曝光，你会为什么样的「长安系」买单？
”石景山也要卖7万+了？”
”这个价格，是不是有点高了？”
”开发商卖高价，现在都得靠产品系了。”
……
上周，石景山华润电建地块官宣案名「长安九里」后，严肃君的N个500人置业群里，讨论的焦点围绕在了价格。
从长安云锦到长安九里，开发商不同，但案名都是「长安」大IP。
作为北京城东西向的中心轴线，长安街上的房子，地段价值不言而喻。
长安街上的东西海朝，奢侈到只能想想而已。现在的新房供应主要集中在其东西延线上。
东延是被政策按住的通州，西延就是石景山和门头沟。
多年无新房供应的石景山，被门头沟拉着强行组CP，在2018年中海寰宇天下入市之前，大量的购房需求都被释放到了六环外的门头沟。
被“西长安新城”概念炒热的门头沟，2017年新房整体成交均价56869元/平米，其中，中骏西山天璟更是达到66096元/平。
如果当时的石景山核心区有售价7万的房子，购房者的买单积极性肯定不低。
可惜没如果，时过境迁之后，市场不大一样了。
想要让习惯了限竞房价格的买房人，再为售价7万+的商品房买单，房企可能得再费一番功夫了。
比如从产品上找附加值。
纯商品房重现石材立面
上周三/3月4日刚刚亮相的长安九里，严肃君独家获悉了项目户型及更多细节。
具体是这样的---
1. 长安九里临时售楼处在丰台的橡树澜湾售楼处，正式售楼处预计5月底才能开放；
2. 共12栋楼，为13-26层，层高3-3.1米，共931套房源；
3. 3月底或4月初一期开盘，推东侧地块的4、5、6号楼，预计未来售价在7万左右，总价将在550-1000万/套之间，不排除首期开盘会有一定程度的降价走量；
4. 一期户型面积包含86-138平米两至四居，得房率普遍在80%左右；
其中4号楼户型为103平米、125平米三居，两个单元，一梯两户；
5号楼户型为86平米两居、120平米三居，一个单元，两梯四户；
6号楼户型全部为138平米四居，两个单元，两梯两户。
5. 项目南侧外立面以石材为主，北侧为真石漆；
6.
严肃君拿到的是
长安九里138平米四居
户型图，没错，是独家
研究了一下，这个户型就是疫情过后，购房者会中意的那款：
- 南北真通透，客厅与书房窗户相对，方便形成“穿堂风”，且边户为全明空间，每个功能间都有窗，通风效果好；
- 双卫设计，主卧为套间，客卫干湿分离，方便多口之家同时使用的同时，主卧也方便形成独立的生活空间；
- 两梯两户设计，入户有玄关，私密性强的同时，也更有安全感；
- 连受限于面积只能用作书房的功能间，都成为在家办公期间的必需品。
此外，南向三面宽10.4米，客厅为落地窗；主卧八角飘窗设计，增加采光面的同时，可以实现270°观景；主卧套间设计，配备衣帽间等都是设计上的亮点。
当然，在买房决策中，户型往往是最后考虑的了。
买房首先是对地段的认可。
从供应量来看，石景山（首钢园区东南区+西黄村）有5宗待入市不限价商品房地块，总规划建筑面积超62万平，保守估计将供应超4000套房源。从拿地价格来看，预计未来住宅售价大部分在7万+，以改善房源为主。
且大部分房源集中在首钢园区东南区，未来竞争压力较大。
不过，去化压力归于房企，对购房者来说，五个项目该怎么选呢？
改善看首钢园区东南区
综合现有信息，严肃君的选房逻辑是这样的：
① 从环线来看，5宗地块都在西五到六环之间，首创西黄村地块（F2）距离五环最近。
② 从位置来看，首创西黄村地块外，剩余4宗地块都位于首钢园区东南区。
对比西黄村片区，首钢园区东南区为统一规划。
统一规划的意义在于，区域为先规划后开发，除规划更科学合理之外，周边的环境、配套也已经基本确定，至少未来50年内的发展都是可以预见的，是首钢园区东南区未来升值的有力推手。
首钢园区东南区为统一规划，总用地面积约103.48公顷，规划总建筑规模约125万平方米，用地性质为二类居住、商业金融、多功能及配套公服设施用地。
按照土地规划，包含了地区级商业中心、底商、邮政所、幼儿园等，未来配套设施齐全，能够满足基本的生活需求。
轨交方面，除1号线古城地铁站外，根据规划，地铁11号线（石景山金顶街-朝阳垡头）将在园区内设立古城南街站，预计冬奥会前通车；18号线（东西向，与1号线并行的大站快车线）将建古城站。
③ 从地块属性来看，首创西黄村地块最复杂，为F2公建混合住宅用地，属于地铁6号线西黄村上盖，需要考虑未来由于地铁人流量大，过于复杂所带来的杂乱。
严肃君也得到消息称，该宗地将作为限竞房禧悦学府的二期推出。
④ 从容积率来看，中海首钢地块（2.5/2.8）＞长安九里、融创地块、中海地块（2.8）＞首创西黄村地块（3.07）。
⑤ 从产品来看，中海首钢地块限高最低，其中805、812地块容积率2.5，限高24米，预计将建成8层左右洋房产品，823地块容积率2.8，限高60米，预计将建成18层左右的高层产品。
剩余4宗地，限高均为80米，其中长安九里已经确定层高为15-25层，预计融创地块、中海地块、首创西黄村地块也将建成20层左右高层产品。
⑥ 最后，对于房企的选择，同为大型品牌房企，就看中海、融创、金茂过去几年积累下来的真爱粉和路人缘，谁强谁弱了。
而且，以长安九里为例，房企选择运用高端的产品系，为项目提升附加值。
再参照上文提到的“长安系”，或许我们还可以期待一下，融创长安壹号、中海长安府。