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Jul 31, 2022
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石景山
禧悦学府
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项目测评
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Property
Aug 28, 2022 03:45 PM
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Author
Href
作者
严肃买房报告
描述
源发时间
项目
禧悦学府
属性
2019最拼限竞房「禧悦学府」户型图曝光,网传75平430万起
京西新房市场，最近节奏相当紧凑。
上周末长安云锦开盘，当天去化率近9成；橡树澜湾紧随其后，15分钟“秒”光二期房源。今天，新城首创禧悦学府户型图流出。
据了解，项目接待中心将于6月初开放，并且是设置在地铁站里。这种操作，严肃君也是第一次见，不管怎么说，邻铁盘的核心价值点是凸显无疑了。
目前其临时接待处在石景山喜隆多购物中心一层，着急的可以先去这里看看。
严肃君已建立“新城首创禧悦学府”项目专属群，如果你关注这个项目，欢迎微信搜索fangyouxiaoyi3 ，添加房友小易3号，进群讨论。
对于开发商，首创在北京的辨识度很高，严肃君多说两句新城控股。
新城控股1993年创立于常州，目前总部位于上海。2018年起在一二线城市发力，去年12月4日，新城控股首次独自拿下顺义新城地块，在此次独立拿地之前，新城在石景山地区以入股的形式和绿城一起合作开发绿城西府海棠。
2019年1月，首创+新城以49.53亿底价拿下石景山首宗棚改“限竞房”地块，就是新城首创禧悦学府。
“走心”的户型设计
新城首创禧悦学府限均价62766元/平，是目前石景山最贵的限竞房了，受70/90 政策限制，产品将以小户型为主。
从目前曝光的户型图来看，项目主力户型有75㎡两居，89㎡三居，120㎡和135㎡四居（均为暂定面积段）。
之前有严肃君置业群群友线报，75㎡或为纯南或南北向两居，总价430万起，算下来单价5.7万，低于限均价，猜测或许东侧临街房源。
当然，由于户型图无标尺，面积段暂时无法确定，如果最终为72㎡，那么单价就上去了。
目前曝光的南北向两居户型图，客厅主卧朝南带飘窗，次卧朝北带阳台（也有可能是设备平台），如果都算赠送的话，实际得房率不会低，目测功能间面积也尚可。厨卫位于中间，厨房是利用率最高的U字型，卫生间做到完全干湿分离，
可以说除了暗卫之外，这个户型无槽点。
89㎡三居户型有两种，分别做了一卫和两卫。
三居一卫户型采取了目前主流做法，南向客卧都带飘窗，卫生间是明卫，且也是完全的干湿分离。北向大次卧带阳台，问题在于北向的两个卧室不在一条水平线上，中间也是实体墙，后期无法打通。
三居两卫户型给严肃君的第一感觉就是，赠送也太多了吧！除了次卧和主套卫，其他功能间全部带有飘窗或阳台，再就是所有功能间全明，两个卫生间也更能满足大家庭的实际居住需求。
120㎡和135㎡四居，基本格局无差别，真正的南北通透，四个卧室位于四角，南向两个卧室和客厅都带有飘窗，北向厨房带有大阳台。
区别在于120㎡四居主卫是暗卫，而135㎡四居各个功能间更方正，还多了一个储藏间。
另外，微博有网友曝光了新城首创禧悦学府的社区楼栋分布图。结合官网发布的信息来看，产品为8-18层多、高层产品，错落排布，紧邻希望公园的7栋楼，观景不错。
（网传效果图）
邻铁！邻学区！
新城首创禧悦学府距离6号线西延线西黄村站仅300米，紧邻西五环，距离快速路阜石路只有1.5公里。严肃君亲测，非高峰时段开车10分钟到西四环定慧桥，15分钟到西三环航天桥。
教育资源在侧，也是新城首创禧悦学府的主打牌，这从案名的“学府”两字也能看出端倪。
目前新城首创禧悦学府北侧就是北京市石景山外语实验小学分校。规划中的北大附中石景山学校（新址）项目是西黄村地区棚改项目配套学校，总用地面积约3.9万平方米，建筑面积约为6.6万平方米，就位于禧悦学府南侧。
该学校已被纳入北京市优质资源校建设项目，主要建设内容为九年一贯制加高中（国际部）。
新城首创禧悦学府周边多成熟次新小区，距离北方工业大学只有1公里，各类生活配套齐全。1公里内就是北京大学首钢医院，2公里内还有北京军区总医院京西医院，北京未来儿童医院等。
另外，新城首创禧悦学府所处的西黄村片区，长久以来就以居住为主，远离首钢园区。近日闹得沸沸扬扬的首钢园区土壤污染超标问题，基本不用考虑。
不过，新城首创禧悦学府本身包含环卫设施用地，听闻将建垃圾中转站。另外，一直处于公示阶段的宝山垃圾综合处理场，位于项目东侧1公里处，但对于密集居住区来说，垃圾场确实会有影响，因而选址也存在较大争议，暂未有实质进展。
石景山的最后一个限竞房？
前日（5月28日），孙河不限价地块遭10家房企疯抢，最终以30.2亿元，楼面价近7万/平成交，业内预测，未来售价或将超10万/平。
而石景山古城待拍地块，也不限价。起拍价就65亿，严肃君的N个500人置业群里，对于该地块未来房价也大多看涨，甚至有群友认为，“丰台敢卖十万，门头沟六万，石景山卖七八万也不过分吧！”
从目前北京土地市场来看，未来不限价，甚至不限70/90的地块将会越来越多，不排除限竞房会是第二个“自住房”。
就石景山而言，横向来看，新城首创禧悦学府限均价62766元/平，是目前石景山最贵的限竞房。但是纵向来看，如果这是石景山最后一个限竞房项目了呢？
互动时刻：
地段没得说，户型还这么拼，这个项目你会打几分？快在评论区留言哇～