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顺义
金茂北京国际社区
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Sep 6, 2022 01:36 PM
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一休侃房
作者
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属性
北京国际社区 划重点：
1、均价3万，主力户型70平两居。
2、面积50㎡-89㎡，一居到三居都有。
3、一期售罄，二期开售，总价155万起。
4、顺义区北小营镇，限竞房。
5、开发商：金茂＋北京城建。
6、容积率2，车位配比120%，绿化率30%
7、金茂自持物业，物业费3.98/平米/月。
8、交房时间：2022年12月，精装交房。
9、得房率：75%-85%
10、层高2.9米，一梯三户。
8大问题，灵魂拷问
1
地铁交通，咋样？
最近的地铁站是15号线（顺义线）的终点站俸伯，直线距离将近10公里。开车要将近20分钟。小区配备了到地铁站的共享班车，已经开始运营，能大大弥补通勤问题。
这条地铁线主要是解决了东西方向的交通，终点站是清华东路西口。很遗憾，迟迟穿不过清华，不是钱和技术问题。
总之，无法深入海淀腹地，广大IT互联网从业者就没那么方便了，很是尴尬，尤其上地软件园，近在咫尺啊。
15号线目前一共有4个换乘站，分别是望京换14号线，望京西换13号线，大屯路东换乘5号线，奥林匹克公园换乘8号线。北京商业价值最大的在建线路17号线，未来也将与15号线换乘。
公路方面，周边行车比较畅通。北京国际社区项目北侧紧挨着昌金路，西侧有通顺路，南侧有白马路，东侧有顺密路，这四条路呈口字型。交通比较便捷，最近的主干道是京承高速和六环。
一休帮大家查了地图，附上距离周围几个板块的车程时间。不注水，供参考。
自驾到上地的中关村软件园需要70公里，1小时13分钟左右。到通州的万达广场商圈46公里，1小时6分钟左右到达。
到未来科学城28公里，40分钟。到望京SOHO38公里，1小时9分钟。
大实话：
目前的俸伯站是始发站，地铁族混个座还是可行的。但几年后是否依然如此？不好说。
网络上，关于15号线（顺义线）东延的说法有很多，目前的主流版本是从俸伯站还会继续向东大概13公里，到杨镇附近。
对于东延到平谷经过燕郊的这个说法，一休认为是不切实际的。首先，这属于京津冀一体化的范畴，即使区里想干，市里也没一点要同意的意思，在京津冀一体化这块，顺义就是凑热闹的，是看客。
其次就是目前15号线的载客量已经不低了，甚至顺义区内部人民还有不少声音，呼吁不要东延到杨镇，估计这波“唱反调”的都是中间那几站不太容易坐上车的吧。
就现行地铁来说，去国贸大望路还算方便，去西北旺的软件园二期、永丰产业园，都不方便，绕远儿严重。
地铁规划少，是连谣言都少的那种少。
相对靠谱的，对北京国际社区能算上真正利好的只有21号线规划（原S6线的分支）。预计会在牛栏山设站，到国社实际距离近5公里。马坡和顺义也会设站。
一休搜寻了1小时，关于顺义地铁规划和谣言还有：R4线路北延到南法信，北部环线东延到后沙峪，17号线东延到高丽营、赵全营，甚至有留言说继续延到马坡、牛栏山的。
再说公路规划，现有的通顺路，是顺义到通州之间主干路，开始升级了。未来还会有通怀路，距离国社很近，算大利好。顾名思义，这是新修怀柔到副中心的，有顺义段。相当于六环半，纵向交通干线。
因此，一休认为，在通州工作的年轻刚需，也可以考虑国社。
国社目前的客群很多是望京上班族，我们来重点看看这条线。小区到地铁站20分钟，俸伯站到望京需要40分钟，共计1小时。
到大望路一共要用时1小时8分钟左右，再加20，1个半小时左右。情况就是这么个情况，一休认为，对于年轻刚需来说，这个时间还是可以接受的。
但要注意，社区巴士不是永久的！到2024年12月底是免费的，之后是否有巴士？怎么收费？没人能给你准确答案，任何形式的打包票都是不负责滴。
分析来看，巴士肯定会延续的，实在是太重要了，业主们多少掏点钱呗。
小总结：
公路规划实际上都是沾光通州的，良心话，你细品。大部分的地铁规划是早期流言阶段，最靠谱的21号线也只是规划阶段。国社5公里以内，规划谣言一个都没有，这算不算是一个小硬伤呢？
2
区域地段，咋样？
顺义区的北小营镇，地处北京东北方向，六环外，直线距离到天安门40公里左右，距离首都机场15公里左右。
竞品盘华润的橡树珑湾，曾经因为金茂北京国际社区的位置杠过一次。思路是说国社距离怀柔更近，和顺义沾边的少。
严格来讲，北小营确实感官上像夹在两者之间，但实际上还是要更靠近顺义。但距离石门、顺义这两站附近，还是有点远，在9公里左右，这两站被普遍意义上理解为“顺义老城”，也就是资源配套更集中的核心区。
还好，有顺义新城计划，而国社项目就坐落在顺义新城之内。上图中“顺义区”这几个字就是核心老城区。从这里一直往北的这一片地，就是顺义新城。
顺义在北京有哪些标签呢？
国门、首都机场、上风上水、潮白河温榆河、富人多名人多、国际学校、中央别墅区、牛栏山二锅头、燕京啤酒、北京现代汽车、靠近望京。
顺义区有什么产业版块利好呢？
首先，顺义区在建设“一区一城一园”三大金融平台，包括马坡金融城、后沙峪金融商务区、空港融资租赁产业园，定位是吸引更多高精尖人才。
其次，就是中关村顺义园，重点发展航空航天、装备制造、研发服务、信息服务等高端产业。
最后，国社不仅仅是到未来科学城比较近，到怀柔科学城实际上更近，30分钟车程足矣。15号线一旦西延以后，有机会地铁直达中关村科学城。去这“三城”上班，也是比较现实的。
北小营版块，定位打造成智能网联特色小镇， 滴滴自动驾驶项目、新石器无人车、奥迪自动驾驶、中科开迪、京东无人车等都已经入驻。
很明显，国社周围空地较多。
东侧是水色时光别墅区，南侧是本地民宅，北边挨着昌金路，西侧是农田和空地。无遮挡，周围没有大家特别在意的那几个“邻居”，还算很干净。
大实话：
你说这地方破、荒吧，可旁边人家紧挨着就是别墅区，起码也是大几百万，不可能说差。说它高端吧，可毕竟这周围有一些空地农田以及普通平房。
有那么点矛盾，这是顺义的缩影。
中央别墅区作为“扛把子”级的存在，自然是一顶一的富人区，国际学校的数量和质量也是吊打其他区域。有一种说法，如果北京选一个“上东区”的话，那就是顺义的中央别墅区，可见一斑。
可顺义穷人也不少哇，毕竟属于近郊区，还有大批量的村子没拆迁，安一个空调都要算计好几个月的家庭依然非常多。
住顺义还有一个优点，是开发商宣传资料没提到的。除了上风上水，环境好一些之外，去游山玩水也方便，非常适合喜欢亲近自然的家庭。
去怀柔爬慕田峪长城游览雁西湖，去密云水库自驾，去古北水镇留宿几晚都算是方便。去平谷摘个桃也可行，总之，顺义区域的外围就是这三大郊区，可玩的东西多。
一休再给大家拆解一下规划吧，组织上现在给顺义同志的定位是什么呢？
“国门空港城”、“宜居示范区”。产业方面，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天三大千亿级创新型产业集群。也要承担生态、绿色、环保的责任。
看着还行，具体的细节呢？
一休说一个角度，顺义新城最核心的位置是马坡，牛逼如它，也只有一个相对靠谱的地铁规划而已。
“顺义新城”这事在2002年就已经提出了，但是整体发展较慢，还有一些空地。就马坡这块来说，一休印象深一点的只有政府新大楼、金蝶软件园这两个“大件”完工。
但这算是北京规划新区的一个通病，其他区也有这种情况，饼摊的太大，想干的事情太多，没忙过来。
上图左侧部分是新城最早的规划，右侧部分是现在的，细心点就会发现，北小营并不是“独子”，它还有几个“亲兄弟”，同样嗷嗷待哺。
可顺义新城，这个“当爹的”，有点自顾不暇。
小总结：
顺义曾经是“近郊皇子”中的佼佼者，比较争气，GDP总量曾长时间只落后于“东西海朝”，甚至比“正宫所生”的丰台、石景山要得宠，要更有存在感。
但现在，虽然还是是近郊佼佼者，但恐怕要加上“之一”二字了。不是不发展，而是有发展更快的兄弟赶上来了。
顺义毕竟不是“睡城”，有底子，有产业，不会太差的。但规划和扶持力度稍显单薄，不能不算成国社的一个小硬伤。
3
价格，值吗？
这个问题，用数据说话是最好的方式。
就像一休在篮球场上，每次遇到“嘴里碎碎念”不停的这种队友，都会把球给他。你打进，牛逼，我服。如果我满还期待，等着看你招牌式拜佛，最后给我来一个干拔三不沾的话，哼哼，就休要怪我回敬你一句“菜逼”作为结束。这就是拿球说话，结果说话。
开盘20分钟，认购814套。
入市3个月，销售1256套。
够了，全北京销冠级别的产品，认证完毕。
群众的眼睛是雪亮的，不需要进行多余的研究，比其他所谓“网红盘”，找一堆人给写文“嗯，这房子真便宜，真好”，最后销量不温不火的那种是要强很多的。
国社与其他竞品盘的硬杠对比，我下一篇会写。咱们先说说国社的价格优势到底在哪呢？
无他，单价低、总价低、首付低。
单价限价均价是36903，最高限价39753，可实际售价是3万，比限价低了很多。
总价低要得益于户型小，而且重点要看主力户型的分布，有些盘所谓总价低，但都是边角料户型，有意义吗？
吸引眼球而已，而国社的主力就是小户型，70两居总价190万起，最低首付52万落户北京，多有吸引力啊。
首付低，是开发商良苦用心的结果。讲真，最近有好几个盘的小户型都做成了普宅，但整个小区99%的房子都做成普宅的，国社是头一号。这个小细节，让首套业主们首付可以少拿5%，二套少拿20%，再次降低了上车门槛。悄悄的说，一休见到过特殊户型，房源更便宜。
要说北京单价低的没有吗？户型小的没有吗？做成普宅的没有吗？都有，可三个因素都满足的盘是极少的。真金白银的便宜，刚需购房者也不是傻砸。
大实话：
根据一休查到的网签来看，以上的数据和真实认购数之间有点小差异，但不过分，完全能理解的那种。
一期150万起，基本售罄了。二期155万起，开卖了。一休有必要以业内人士的角度拆解其受到热捧的更多细节，也会放在下一篇文章，关注啊！
坦诚的讲，国社铁定是价格洼地，但是否也是价值洼地？目前还不好说。
金茂有句广告语：“北漂变北青”，但北青也是分鄙视链的，对吧？大家都懂，可好歹国社让很多没敢想留在北京的人有了希望，骑驴找马行不行？缓兵之计行不行？曲线救国行不行？
大家跳出北京市场，用北京国际社区去对比一下环京楼盘，简直是降维打击啊。
随便打开几个房产网站，看看行情，对比价格，你应该会有一个结论：这价格是真香啊！
很多所谓刚需盘的首付＝国社的全款。
4
生活配套，方便吗？
先说周边配套，已有的商业很少，附近有北小营市场、华联生活超市。都在1公里以内，但相对有点寒酸。直线距离1.4公里的万盟汇达仓储购物中心还算不错。
现有最近的现代化商场要算在马坡的鲁能美丽汇，8公里的距离。包括物美超市、大地影院、各种餐饮品牌。
除了家门口比较拿得出手的顺义十三中学（原北小营中学）以外，另一所北小营小学就更一般了。
医疗条件和北京六环外的大多数楼盘一样，有待发展。有北小营镇卫生院、社区卫生服务站、北京京舒中医医院。开车到顺义区医院和北京中医院顺义医院大概在13公里，25分钟左右。
大实话：
上图很明显，因为国社不在北小营的成熟地带，因此生活机能不是特方便。但也不能说这是缺点，因为北小营的老配套大多不是被年轻人所接受的，这份“成熟”还不如周围的空地更有想象空间。再者，北小营一共也没多大，走过去也不是不行。
国社距离潮白河森林公园和顺奥林匹克水上公园倒是不远，游玩的好去处。但有人把附近高尔夫球场和马术俱乐部作为卖点来过分拔高的话，是不是大可不必呢？距离近是真的，但客群不是一类人吧？
外部环境不给力的话，好的开发商一定会在社区内部来弥补的，这次金茂再一次做到了，而且做到还很好！
配套1.3万㎡体育公园，包括2个标准篮球场，1个多球类复合型场地，一条长400米的跑道，儿童游乐区以及共享集装箱创意市集。复合型场地可以调整为网球、羽毛球场地。还有乒乓球和运动器械区，跑道是全塑胶的，1.5米宽，0.5米是速跑区，1米慢跑区。儿童区、老年区都有，还有开放式阳光草坪和星际主题的儿童乐园。小区纵向是500米的樱花大道，200多株樱树。
配套4400㎡商业街，总长420米。有业主食堂、咖啡馆、24小时无人便利店等等。电影院已经开始营业，前几天放映了复仇者联盟、哈利波特、开心麻花系列，迎合年轻大众口味。
配套1000㎡共享空间，有共享会客厅、共享书房，共享游戏室等，大大提升了业主的生活空间。大言不惭的说，这块也属于你家的一部分，你有权使用。有没有房子变大了的感觉？
喝咖啡、看书、自由办公、打游戏、跑步休闲、公园遛狗、朋友聚会、看电影、运动健身，全部都能在小区内解决，仔细想想也挺美好的。
因为机场缘故，顺义的高楼普遍也少，住宅市场别墅占比又较高，因此人少一点，清净一点，没那么杂乱。小区内无开发商自持、无保障性住房，也能保证居住体验。
开发商反馈的数据来看，业主70%是85后，基本都是“上车”一族。也不仅仅是北漂外地人，顺义本地的年轻刚需也不少。既然都住了同款上车盘，谁也甭笑话谁，起码一休身边的顺义朋友都是“没幺蛾子”的那种，印象挺好的。
总之，整体比较有活力，年轻面孔多，比较融合，彼此有认同感。
教育方面有亮点，国社大概率是要建一个12年制的精英式学校，从网络截图看，顺义教委已经审批了。
一休认为，应该也就是金茂目前的双语学校这个提案了，其他的学校引进来还是挺难的。这事大概率会成，对于想要深耕这个版块的金茂非常有价值。
小总结：
外部配套是六环外近郊盘的通病，别不平衡。甚至比其他类似地段还好一些呢，起码周围别墅区多，高级场所也多，环境不至于差到哪去。
而且内部环境开发商挺舍得花钱搞，也挺花心思的，算是一股清流，值得憧憬！
政府公家层面的配套，建议别有太多期待。考虑到人流量，教育集团商业集团的东风吹过来也有些难。业内朋友告知，金茂尝到了甜头，打算在旁边继续拿地，这很符合逻辑。
如此，业主们完全可以期待金茂凭借一己之力来提升周围配套滴。金茂这么干过，也干成过，在上海青岛有成功经验，“城市运营”方面真正的行家！
5
户型，好吗？
共6种户型，50㎡-89㎡，主打小面积。
A户型，50㎡一居，东西通透的居多，但也有单一朝向的，各位注意。明厨，L形。卫生间的话只有边户是明卫，干湿分离。客厅与卧室都是3.2米的面宽，尺寸上还可以。窗户是1.8米的，也还不错，采光不会差。
一休说说瑕疵吧，餐厅位置和卫生间几乎是正对着，两者之间的过道较窄。卫生间的尺寸略小，要买小一点的洗衣机。
D户型，83㎡两居，房源很少，乃至很多网上的文章都没提这个户型。可一休认为，这个两居住起来更宽敞，因此有必要单独说一句，意向买家有详细了解的权利。
南北通透，南向面宽表现挺不错的，有7.3米了。虽然没有大阳台，可是主卧送了大飘窗。明厨明卫，不仅是干湿分离，还是三分式卫生间，外头洗手更方便，适合3口之家。次卧也不小，孩子的空间也大点。缺点是门直对着卫生间，主卧面宽虽大，但墙体部分较大。
B户型，70平两居，样板产品，都是边户，南北通透，全明户型。入户玄关增加了私密性，主卧带飘窗，南向面宽6.6米，也算还不错。主卧近12平，书房近10平，其实就是一个次卧的面积。
亮点在于卫生间带浴缸以及吧台式开放厨房，非常适合标新立异，很少做饭，常有朋友来家里这种年轻人。
浴缸和悬挂式马桶，常见于改善型产品，而国社能做到这点也很难得了。
一般的烹饪空间足够，吧台的社交场景也很不错，几个朋友组团买的情况也是有的，以后可以“串门”了。
B1和B户型，除了厨房卫生间互换位置之外，其余都一样。B1就更加“中庸”，主流传统价值观的那种。
B1才是最主力的户型，大部分房源是暗卫，也有边户是明卫的。动线合理，厨房餐厅客厅一条线上。
这两个户型的缺点就是餐厅和过道位置有点重叠，但毕竟是70的两居，整体还算不错啦。
C户型，89㎡三居，南北通透，全明户型，7.3米南向面宽，主卧送飘窗，通透性和采光会非常好，全都是边户。书房也能作为卧室或餐厅的延伸，也是三分式卫生间，洗衣机有单独的地方，不显得拥挤。
C1户型，89㎡三居，南北通透，次卧和书房两个房间朝北，可以打通。动线不如C户型，厨房和卫生间的采光较差。
大实话：
所有户型都送了飘窗，但都没阳台。
一梯3户，整体得房率在75%-85%，区间较大，要注意！
精装修交付，简约主义现代风格，地暖。
层高2.9米，还不错。能把70平米作为主力户型非常难得了，开创了一个先河。金茂提倡：“能动嘴就别动手”，送5大智慧家居系统，智能光感、安全呼叫、一键离家、可视对讲等配置等等。
6
楼盘设计，合理吗?
占地面积14.25万平米，建筑面积约44万平米，共有3351户，限高45米，39栋楼，分为三期开发。
一期售罄的是A区地块，一共16栋楼，1530套房。
三大地块中心独立花园，不同主题设计。项目的西侧和北侧据说还有象征性的绿化带，小区总共4万㎡的绿化面积，住起来比较舒心。
网红场景，逼格设计，这些元素甚至大部分市区内的楼盘都没有。
国社是按照金茂的悦系产品打造的，定位中高端，小资轻奢的感觉。除了社区环境煞费苦心之外，房间内的居住体验，金茂也做了升级。
送了新风系统，而且是四道空气净化过程，综合过滤效率90%以上，包括PM2.5。还可对新风进行冷热处理、除湿加湿、杀菌消毒处理。
下送风，上回风。直流全新风模式，其他业主房间有病毒的话，也影响不到你，因为送风和排风通道是独立运行的。
还送了卫生间同层排水＋地漏系统，这样也会杜绝不同房屋间的交叉传播。以上这两点，平时其实看不出来优势有多大，但是一波疫情就能见分晓。
显而易见的优势还有降低噪音、杜绝异味、防止渗漏。
三层双中空Low-E外窗，隔音、降噪、降低紫外线辐射。灯光系统有离家模式、睡眠模式、电影模式、会客模式。户式中央空调以及24小时无忧热水等。
能做到如此走心、人性化设计的，开发商也是国企？没错，世界500强中化集团旗下的，香港主板的上市公司。
大实话：
关注房产超过两年的朋友，应该都能懂得“金茂”二字代表着什么，其实完全不必宣传“国企背景”这回事儿。
属于在开发商中，家庭出身好，底子也好，又努力刻苦的，典型别人家的孩子，不拼爹也杀出了一条血路。
金茂重点是做偏高端的项目，业主收房后大多很满意，设计工艺也被业内人士称道，长此以往，在北京市场流传这样一句话“逢金茂，必热销”，说的还真挺贴切的。
不仅房子建的好，物业服务也难得的好，你说气人不？
金茂物业在北京绝对是站得住的。买房，千万别光听开发商自吹，规划有时候等于鬼话，一定要考虑历史口碑和兑现能力，这两个维度来说，一休还真是挑不出毛病了。
放两个小标签吧，方便理解。金茂的国社，有点像奔驰的GLA、C200，或者像宝马的320、X1。
缺点有没有呢？必然是有呀，但销量如何呢？很稳啊。
7
五年后回看，价格会怎么样？
首先，一个前提，居住属性＞投资属性。
现在的国社其实没有同级别的竞对，楼盘定位极具稀缺性，但如果北京市场继续沉闷的话，一定会有其他开发商借鉴这种思路的，那就一定会稀释。
况且国社的体量比较大，竞品房源相对多一点。假设金茂在附近继续复制同样做法，虽然也一定会提升区域的配套，但没足够产业支撑的话，就多少有点“睡城”的苗头了，这是不利于房价的。
都知道房住不炒，大环境不太好。但即使在北京买“入门级”的房子，业主们也会想了解房子的增值前景不是吗？人之常情。
一休认为，增值前景铁定是不如市区的房子的，毕竟你地段距离在那摆着，又不是近轨。但5年内，会比房山、大兴的入门产品要好一些。
郊区新盘就大概率会跑输大盘吗？
真不见得，国社依靠极强的产品力＋尚可的地段，还是稳在平均水平之上的。
8
还有啥毛病？
早在2018年11月26号，这块地就以共产房的形式供地，限价2万，但因为无人报名而流拍。
2019年8月29日，以限竞房形式供地，最后金茂＋城建底价拿下，也就是说溢价率是0。
通过以上两个信息，有哪些判断呢？
这块地没有特别抢手！
那这块地就一定不好吗？
多少有点这个原因，但主要应该不是。有房企们认为限价低的共产房没得赚，毕竟延庆的共产房也要快2万，但土地成本要比顺义还低不少呢，造成了第一次流拍。
第二次价格其实不算贵，但开发商拿地也是讲究入场时机的，怕大众对于区域较为陌生，也清楚自己没有技压群雄的产品力加持，就不敢揽这个瓷器活。
一休相信，通过金茂的这次操盘，北小营的土地价值得以提升，金茂具备“重新定义区域”的能力。
还有个小细节，一位施主给我发来微信聊天截图来吐槽，说：“刚加上销售微信，上来就三连发。你好，请把电话留给我，优惠明天截止”。咱也不点评了，哈哈，很多售楼处都是这样滴。
终极问题，我会买吗？
如果我的预算远不止于此，非常看重升值，有比较大的投资心理，那我就不凑热闹了，看城六区好位置的吧。
如果我是基层科技工作者，集团公司可能搬到“三大科学城”或者搬到通州，可买。
如果我兜里没几个钱，还是品质控。说白了也就是钱少事多的主儿，国社可以考虑的。
如果我是顺义本地村儿里的，习惯开车出行，在顺义工作，踏踏实实买，没毛病。
如果我稳定的在西边工作，要求不高，对品质无底线，有个房就行，习惯坐地铁，那我会优先考虑南边的入门项目，二手的也会看看。
如果我是刚毕业没两年的小年轻，买房目的明确，简简单单用于装13。国际社区很适合你，可谓“装13神器”啊，太好吹了，地段无所谓，反正老家人也不懂，管他呢，北京有套房依然是鄙视链的顶端。
如果我是90-92年出生的，靠自己努力，拼到了准中产的门槛，前景不错，怕明年房价大涨，也想买套房来犒劳自己，想适度背上点房贷，给自己一点压力，我会买国社，大的买不了，小的也行。毕竟花的都是自己的钱，硬气开心，日子有奔头。即使不是自己住，我租出去还不行吗？当个包租公不也挺香嘛？
总结：
没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。一休认为，北京国际社区，性价比还是挺高了，值这个价。群众的眼睛是雪亮的，销量是扛把子。
一休会做一份选房攻略，依然是硬核原创，后台留言。人狠话不多，房产你休哥。觉得我是良心测评的，就给我点一个“在看”呗。
关注【一休侃房】，下一篇，说国社和顺义竞品的对比！
