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顺义
公园都会
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项目测评
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Aug 28, 2022 11:13 AM
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Author
安居客北京站
作者
描述
源发时间
项目
属性
01
楼盘概述
基本信息
（数据来源于北京市住房和城乡建设委员会网站备案数据，安居客综合整理。）
相关大事记
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综合测评
B+
﹡优点：单价低；户型涵盖家庭周期广泛；社区密度低，居住舒适度高；社区园林景观体量庞大。
﹡缺点：相关配套匮乏；无车家庭不友好；附近有回迁房，居住人群较复杂。
02
楼栋
公园都会共规划37栋楼，以中间规划的社区公园园林为分界划分为南北两个居住社区，楼间距约为35米以上。
分户型来看，127㎡户型产品楼栋分布均一性更强，105㎡及95㎡户型产品存在混合搭配，89㎡及72㎡分散性更强。社区整体来看，改善类产品及刚需类产品分为南北两个地块规划，对于社区圈层的均质性来说更纯粹。
从外观来看，公园都会外立面选用大面积玻璃+灰白色水泥搭配，简约整洁，保证了观景范围及社区整体美观度。
等级测评
随着后疫情时代人们对于居住品质的进一步升级，以及三孩时代的来临，刚需置业在户型面积的选择上有所提高，对于刚需家庭来说，可选择的户型面积段为72㎡-95㎡产品。
从居住舒适度来说，2-7#楼栋层高最低，并且只规划了89㎡一种户型，也有社区小型景观，整体最佳，刚需有孩家庭适用度较高；2-1#楼栋虽然距离社区主公园景观最近，但规划户数较多，居住品质感欠佳；2-5#和2-6#中的72㎡规划户数及层高方面表现均比较好，离主路较远，对于纯刚需无孩家庭比较友好。95㎡户型分布于北面社区，同社区内户型多为改善类产品，从社区圈层来说品质感较强。但95㎡户型所在的三个楼栋均临主路，噪音影响较大，所以比较适合追求生活品质感、无孩的刚需家庭，具体来说1-16#距离社区主公园景观较近，可选度最高。
对于改善置业群体来说，有105㎡及127㎡两种面积段的产品可选。
其中，105㎡户型的1-8#及1-16#楼栋都规划有刚需产品，居住品质感欠佳；而1-2#楼栋虽只有105㎡一种户型产品，但毗邻内部道路，噪音影响较大，且离景观距离远，整体表现均有短板，只适用于无孩家庭，选择性不高。127㎡户型所在的1-10#和1-15#楼栋距离社区主公园景观最近，均临内部道路，但1-15#楼栋层高更低，适合有孩及三代同堂的改善置业家庭；1-6#景观较差，但距离内部道路较远，噪音影响较小，适合有孩改善家庭；1-7#及1-9#楼栋位于整体社区最中央，虽景观欠佳但噪音影响最小，均适用于有孩及三代同堂改善家庭，但1-7#楼栋层高更低，整体品质感最佳。
03
楼层
公园都会整体规划6-13层洋房及小高层，层高约为2.95米。
光照分析
（相关测绘数据与实际产品存在一定量差异，最终需以实际产品数据为准。）
居住舒适程度的高低与否，可以通过光照时长及范围来进行评测。
光照评测我们选取了北半球一年中日照时常最短的冬至日，结合项目地处经纬度，粗略计算出了日出、正午、及日落三个时间点的光照范围数据，来对项目楼栋进行评测。
北边社区的改善类产品中，冬至日日出时分最左侧两个楼栋1-6#及1-10#相比，1-10#可受光照范围更广，尤其是左侧单元及最高的三个楼层。相对来说有老人的改善类家庭可选择1-10#楼栋最左侧单元，考虑到景观来说高层的可选性更高；中间1-2#、1-7#、1-9#、及1-15#楼栋相比1-2#此时的光照欠佳， 1-9#此时可受光照面积更大，1-15#光照范围最大，有孩及有老人家庭较适合1-15#；最右侧的1-1#、1-8#、及1-16#此时光照均最佳。
正午时分右侧的1-1#和1-8#楼栋光照范围最差，其余楼栋的光照表现均比较良好。
日落时最右侧的三个楼栋1-1#、1-8#、及1-16#除了最高的四层有光照其余楼层均略差，最左侧的1-6#及1-10#楼栋因其西侧仍有建筑可以排除西晒影响，光照范围均比较好。
综合来看，1-15#楼栋冬至日光照表现最佳，所适用的家庭周期范围最广，其余楼栋除了正午光照表现较好，其他时间段均略有欠缺，但考虑到北边社区楼栋最高层为13层，如果是无老人或有孩家庭，也适用于其余楼栋的高层。
南边社区的刚需产品中，冬至日日出时，2-5#、2-6#、2-7#、及2-8#四个楼栋光照范围表现最佳，对于有老人及有孩家庭的匹配度较高，其余楼栋除高层位置外均欠佳。
正午时2-8#、2-7#、及2-6#三个楼栋光照范围最大；2-1#和2-4#楼栋只有下面的3-4层光照存在遮挡，其余楼栋均有较大的光照范围，对于刚需置业群体来说可选度也比较高。2-2#和2-3#楼栋光照遮挡层数较多，7层及以上才有光照范围。
日落时2-1#、2-4#及2-5#楼栋光照范围表现最差，只有9层及以上或最右侧单元才能有光照。最左侧2-2#、2-3#、及208#楼栋情况与北边社区情况大概一致，因其西侧有建筑物所以可以基本不考虑西晒影响，光照面积最大。2-7#楼栋与2-8#楼栋错位，因此此时的光照也是非常充足的。
综合来看，2-7#楼栋冬至日光照范围最大，光照时长最长，且只有89㎡一种户型，总体居住舒适度最高，比较适合有孩改善家庭。2-1#及2-4#楼栋除正午时外其余光照范围均欠佳，居住舒适度相比其他楼栋来说略低。
﹡光照部分综合评级为：B
噪音分析
（相关测绘数据与实际产品存在一定量差异，最终需以实际产品数据为准。）
居住舒适程度除了与光照时长及范围有着密切的联系，也可以通过噪音系数及对不同楼层的影响来进行评测。
噪音方面我们根据我国《社会生活环境噪声排放标准》中居民区的噪音标准在45分贝-55分贝之间这个标准，取值最大限度55分贝为测算标准，噪音源取国家规定的主要道路噪音最大限值70分贝、内部道路噪音最大限值60分贝，不同楼栋位置的测算公式以最临近的为主路（200米）还是内部道路（30米）为准，楼栋窗户级别选择最基础的玻璃数值，不包括空气中温度、湿度、传播过程中的吸收或反射、噪音源到楼栋中间可能触及的遮挡物等影响，仅以基本公式分别计算主路及内部道路所产生的的噪音对项目每层楼（3层为一统计范围）相对来说所受的影响进行评测。
北边社区的1-6#、1-10#、1-7#、1-9#楼栋；南边社区的2-4#楼栋因与主路及内部道路的距离均较远，受噪音影响程度较小，故不计入评测范围。也就是说，上述楼盘的居住舒适程度比较高。
综合来看，临近内部道路的楼栋因其距离噪音源的位置较近，基本噪音值都在27-31分贝左右，由低层向高层逐渐递减，虽然层高较低，但根据国家对于居住区夜间的准许噪音分贝为40的水平来看，依然低于该数值，总体来说这些楼栋受内部道路的影响不大。
主噪音源来自于主路的楼栋因其距离噪音源的距离较远，单从10分贝的噪音数值来看几乎可以忽略不计，加之考虑到项目社区的绿化覆盖范围对于噪音还有进一步的削减作用，因此临近主路对于该项目的影响并不大。
总的来说，无论是临近主路还是内部道路的楼栋受到噪音影响的可能性均较低，因此对于项目所有楼栋的所有楼层，普通的隔音措施即可保证室内居住环境的安静与舒适。如购房者对于噪音所产生的影响比较介意的话，可以考虑7层及以上的高位置楼层；如购房者家庭为有孩家庭或有老人家庭，考虑到这两类群体对于环境噪音的容忍度较低，带有更好的隔音效果的隔音措施也完全可以达到较高程度的居住舒适度。
除了北边社区的1-6#、1-10#、1-7#、1-9#楼栋及南边社区的2-4#楼栋外，综合来看，北边社区的改善类产品，1-2#和1-15#楼栋1-6层的噪音影响均高于7层及以上，如果比较介意噪音影响的话可以选择这两个楼栋的7层及以上楼层。1-8#和1-16#两个楼栋的每层噪音影响虽较小，但考虑到楼栋内还有改善类产品，对于居住品质有一定的影响，故比较适合无孩无老人的改善家庭选择。1-1#楼栋内均为95㎡产品，噪音相应较小，居住舒适度相对较高，故比较符合有孩刚需家庭的置业需求。
南边社区的刚需产品，2-2#、2-3#及2-8#楼栋噪音相应较小，每层楼的可选性均较高。2-7#楼栋层高最低，因此每层的噪音影响相对来说略大，介意者可选择最高层。2-1#、2-5#、及2-6#楼栋7层及以上楼栋噪音影响较小，但2-1#楼栋内只有89㎡户型一种产品，改善家庭可以优先考虑该楼栋的7层及以上。
﹡噪音部分综合评级为：A
04
户型
(套内面积及建筑面积数据均来源于住建委公示数据，存在一定量误差，最终需以实际产品数据为准。)
公园都会规划了主力户型72㎡两居刚需产品、89㎡三居刚需产品、127㎡四居改善产品，以及95㎡三居、105㎡三居刚需改善产品。覆盖全家庭周期维度，对于有不同置业需求的群体友好度均较高。
72㎡户型
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﹡综合评级：B+
﹡推荐人群：该户型的亮点是三分离设计，且入户即为洗手池，这在后疫情时代是非常有必要的户型设计升级，洁污得到了非常有效的分离。双向朝南，采光得到了保证。U型厨房提高了空间的利用率。但动线部分设计未得到有效的分离，居住、访客、及家务动线均有交叉点。客厅直对主卧门，隐私性无法得到保证。总的来说，该户型适合作为年轻群体的首套刚需婚房，不适合有孩或有老人家庭购买居住。
89㎡户型
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﹡综合评级：B
﹡推荐人群：该户型总体空间布局较为合理，户型方正，三面宽设计，双明卫生间配置，使得居住舒适度还是比较高的。该户型基本分布于小高层楼栋中，得房率稍稍偏低。总的来说该户型适合有一孩家庭居住，或是比较追求生活品质感的年轻刚需群体作为婚房居住。
95㎡户型
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﹡综合评级：B-
﹡推荐人群：该户型总体空间布局较为合理，户型方正，三面宽设计，双明卫生间配置，使得居住舒适度还是比较高的。该户型基本分布于小高层楼栋中，得房率稍稍偏低。总的来说该户型适合有一孩家庭居住，或是比较追求生活品质感的年轻刚需群体作为婚房居住。
105㎡户型
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﹡综合评级：A-
﹡推荐人群：该户型总体空间布局较为合理，三面宽设计，动静分区较为合理，双明卫生间配置，使得居住舒适度还是比较高的。无论是访客动线还是各项居住动线之间的交叉点较少，相互几乎不会受到太大的影响。入户处有洗手台，且做到干湿三分离，使得洁污分离，符合后疫情时代的居住需求。客厅进入主卧的视角较为隐私。总的来说该户型适用的家庭周期比较广泛，较强大的储物空间使得有孩或有老人家庭均可满足日常居住需求，适合追求生活品质感及舒适度、且对储物空间要求较高的改善家庭。
127㎡户型
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﹡综合评级：A
﹡推荐人群：该户型总体空间布局较为合理，12.4米大三面宽设计，动静分区较为合理，双明卫生间配置，而且是所有户型中得房率最高的产品。无论是访客动线还是各项居住动线之间的交叉点较少，相互几乎不会受到太大的影响。入户处有洗手台，且做到干湿三分离，使得洁污分离，符合后疫情时代的居住需求。客厅进入主卧的视角较为隐私。北向居室空间可随家庭需求灵活调整。利用率高。总的来说该户型的居住舒适度及品质高最高，适用的家庭周期比较广泛，适合全龄段的改善家庭。
05
配套
交通
轨交方面，距离项目最近地铁站为15号线顺义站，直线距离约6公里，步行无法到达，对于无车群体不友好。规划中的R4号线将北延至顺义（届时3站可达东坝），若规划落地将在一定程度上提升出行的便利。
道路交通方面，项目临近通怀路、东六环、通顺路、机场高速等道路，不堵车的情况下，15分钟可达顺义核心商业区，17分钟可达首都机场，40分钟可达望京、副中心、朝阳大悦城，对于有车家庭来说还是比较便利的。
医疗
项目附近医疗资源比较匮乏，驾车14分钟可达顺义妇幼保健院，17分钟可达三级综合医院——顺义区医院。医疗资源的匮乏让项目整体的适老性不高，对于三代同堂家庭家庭来说不太友好
商圈
除项目将会自配建1.9万㎡综合商业体、500㎡社区商业以外，项目周边已建成商业距离项目较远，不能步行到达。若想要更好的休闲购物体验，则要驱车15分钟去往顺义核心商业区。对于无车家庭来说，购物将会比较不方便。
教育
项目西侧和北侧分别有规划中的小学和中学。由于该中小学规划是由东城区安置房项目带来的，不排除引入一所东城名校品牌的可能，但具体情况需以实际落地执行方案为准。目前项目周边3km范围左右已建成学校有石园小学、顺义一中和顺义九中，骑行15分钟可达；另外，从项目出发，驱车30分钟可达鼎石、ISB、海嘉等国际学校。公立教育资源较及国际学校的数量均较少，且距离较远，步行无法到达，对于有孩家庭来说是比较不方便的。
社区园林景观
4.3万㎡中央公园，包含健身跑道、足球场、篮球场、主题儿童乐园等。社区的大体量公园景观是一大亮点，对于有孩及有老人的家庭来说都比较利好。
自带配套
项目自配建4.3万㎡中央公园(包含健身跑道、足球场、篮球场、主题儿童乐园等)、1.9万平米综合商业体、500㎡社区商业、社区医院、及公交枢纽（始发站），以及项目一路之隔已有规划的幼小初高12年一站式教育规划用地。
等级评测：
﹡优点：自配建公园，休闲及运动较为便利。
﹡缺点：各方面资源较为匮乏，虽规划了自配建相关资源用地，但依然存在着不确定性。
﹡综合评级：C
总的来说，项目周边整体的各维度资源存在着短板，尤其对于有孩或者三代同堂家庭来说，想要覆盖日常的家庭需求还是有一定难度的。而且对于无车家庭来说无论是日常出行还是外出购物等均不太方便。虽然项目自配建涵盖了部分维度的资源，但仍需要以最终确定的方案为准，存在着不确定性。项目最大的亮点是规划的大体量公园景观，弥补了项目部分生态资源及运动配套的缺陷。综合来看，从项目的资源配套角度来说，比较适合无孩、无老人的改善置业两口之家。
05
开发商
公园都会由中国房地产开发企业500强榜单TOP14旭辉集团，和国企首开集团与国企北京城建集团共同打造而成。
资质
旭辉集团业务遍布中国及海外超过90座城市，累计开发项目超550个，服务逾40万户业主。首开集团是在北京市国资委主导下由城开集团、天鸿集团合并重组而成的市属国有大型企业集团。
首开集团历经了三十多年发展，是中国最早成立的房地产企业之一，资产总额2000多亿元，年开复工面积上千万平方米，物业管理在管面积4500万平方米。
北京城建集团是北京市建筑业的龙头企业，具有房屋建筑工程、公路工程总承包特级资质等六大产业为主业，是“中国企业500强”之一，“ENR全球及国际工程大承包商”之一。
主要成绩
（只统计房企在北京市操盘成绩，数据由安居客综合整理。）
风险系数
2020年房企“三道红线”踩线情况
等级评测
﹡优点：操盘房企多为品牌龙头房企、深耕北京市场多年，了解需求。
﹡缺点：出现了“踩线”房企
﹡综合评级：B
虽然首开集团已触及3条红线，但公园都会实际操盘为旭辉集团，净负债率情况来看不算严重，目前看项目施工正常，出现楼盘“烂尾”的情况几率不大。
06
物业服务
公园都会的物业公司为旭辉旗下的永升服务。
品牌
永升服务连续多年获评中国管理服务百强企业，2020年荣列中国物业服务百强企业第11位，服务全国107个城市，截止2020年旭辉永升服务已为120万业主提供物业服务。
口碑
2021年，旭辉永升服务荣获“2020中国物业服务百强企业TOP11”、"2021中国物业服务百强成长性领先企业”、“2021城市服务TOP10企业”等多项荣誉，且于近日再度获评“2021上海市物业服务综合百强企业TOP1”，企业成长性及品牌影响力备受行业认可。
物业价格
公园都会物业费水平为3.98元/平米。虽然目前市场上没有具体的物业收费水平标准，但按照北京市物业服务收费管理办法（试行）测算，一般住宅物业费水平大概在2.4元/平米左右，对比来说该项目物业费水平较高。
等级评测
﹡优点：已上市、物业服务行业内排名靠前。
﹡缺点：知名度较低、物业费水平较高。
﹡综合评级：B
07
同板块竞品对比
（数据来源于北京市住房和城乡建设委员会网站备案数据，安居客综合整理。）
在同板块内，除了公园都会，还有龙湖·云河砚、及路劲御和府两个项目，三者有着“仁和三兄弟”之称，对于置业群体来说存在竞品对比决策的意义。
从项目体量来看，公园都会规划社区体量最大。
从产品形态多样化来看，公园都会和路劲御和府均为二到四居的平层刚需类和改善类户型产品，龙湖·云河砚在此基础上还规划了叠拼产品，选择空间更大。
从占位来看，因这三个项目均在同一时间拿地，所以无论是从现有的资源配套还是未来官方规划的资源配套来说，三者所享受的公共资源配套基本一致。
从自配建资源来看，公园都会最大的亮点是大体量的公园社区景观规划，可以为购房者提供全面的休闲、娱乐、及运动的空间。除此之外还规划了商业、医疗、及教育配建，但具体落实情况还需以交付后的实际情况为准。其余两个项目除了社区、公园景观的常规操作外，其他配建资源没有过多的亮点。
从户型来看，公园都会无论是刚需类产品还是改善类产品，居住舒适度及品质感均表现较好。具体来说，刚需产品中的72㎡产品户型实现了卫生间三分离；改善产品的两个户型得房率均表现不错，空间利用率很高。值得一提的是公园都会的所有户型产品均有阳台，在当下的新房市场中可以说是一大亮点，全龄周期家庭均适用。路劲御和府的产品均存在着动线不合理、存在浪费面积、居室空间分配不太合理等缺点，但其近90%的得房率还是非常有竞争力的。龙湖·云河砚除了叠拼产品外，是哪个面积段的产品表现比较平均，户型都较为方正。其中比较优秀的户型是105㎡产品，无论是8㎡左右的厨房面积还是三分离的卫生间设计，居住的舒适度都很高。
从社区来看，三个项目的容积率和车位比均为1.6和1：1.2，且均为小高层产品，公园都会和龙湖·云河砚的绿化率为30%，路劲御和府的绿化率为35%。物业服务方面三者均由知名度比较高的品牌企业进行服务。居住圈层氛围方面公园都会和路劲御和府较为一致，均质性较强，龙湖·云河砚在叠拼产品外社区内还存在有刚需置业产品，居住人群的圈层均质性欠佳。但总的来说三者的社区品质水平基本一致。
从目前的住建委备案情况来看（数据截止7月30日），公园都会规划的938户中，状态为已预订及以上（包括已签约、已办理预售项目抵押、网上备案、资格核验）的为255户，占比约为27.2%。路劲御和府规划的723户中，状态为已预订及以上的为165户，占比约为22.8%。龙湖·云河砚规划的348户中，状态为已预订及以上的为71户，占比约为20.4%。
从价格水平来看，对比顺义区平均新房房价（数据来源于安居客，数据取值7月房价水平）42461万/㎡的水平，公园都会的价格水平低于均值，路劲御和府和龙湖·云河砚基本与平均水平相当。因此公园都会的性价比最高。
购房建议
按照下图的基本购房逻辑，给大家梳理出一些购房建议。
首先，对于无车家庭来说，公园都会距离交通站比较远，通勤或日常出行都比较不方便；对于有车家庭来说道路交通的联通性尚可。相对来说还是比较适合有车家庭购买。
其次，由于公园都的户型产品覆盖到了刚需置业及改善置业，且面积段选择比较多，所以适用于无孩家庭、多孩家庭、以及有老人的三代同堂家庭。结合前面分析到的楼栋和楼层情况来看，刚需置业无孩家庭比较推荐2-8#楼栋全楼层的72㎡户型、以及1-1#楼栋全楼层的95㎡户型；有一孩刚需家庭比较推荐2-7#楼栋中高位置楼层的89㎡户型。改善置业无孩家庭首推1-15#楼栋中的127㎡户型，如果老人对噪音的容忍度较高的话三代同堂改善家庭也可选该楼栋中的高位置楼层；1-10#楼栋中的127㎡也可以作为备选，居住舒适度也比较高；无孩或有孩改善家庭也可选择1-2#楼栋中高位置楼层的105㎡户型，居住圈层均质性较强，噪音影响也比较小。板块内的另外两个项目除了叠拼产品外，龙湖·云河砚的105㎡户型可选度也比较高，其余户型产品短板较多。
最后，从价格水平来看，公园都会的性价比最高，处于板块内的价格洼地，且社区规划等方面的品质感也比较不错。龙湖·云河砚虽有叠拼产品，一定程度上拉高了均价，但考虑到居住圈层的均质性，性价比并不高。