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顺义
北京城建·北京合院
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项目测评
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Sep 6, 2022 01:40 PM
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马老师帮选房
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北京有八大别墅区。
其中顺义区域之内，除了大家熟知的中央别墅区，还有潮白河别墅区。
马老师曾经在这两个片区都有奋斗过得身影和痕迹。中央别墅区项目和区域已经在马老师帮选房的各媒体号有多篇文章介绍。
这篇文章是潮白河别墅区的第一篇文章。
潮白河别墅区整体呈西北东南走向。范围从最北的牛栏山片区，到中间的顺义新城片区，到马坡片区，再经过顺义城区到达双平路南侧。
这篇文章将为大家介绍顺义城区的项目，北京城建合院和顺平路南线组团项目御河壹号庄园项目。
——《潮白河别墅区》
01
天蓝的不像话 之 北京城建合院
这样的图，马老师不说什么都已经没得不得了了。
当天分享到一箩筐粉丝群，网友评价，这图片可以让项目多卖10000元/平。
No.1
先上样板间（B户型）
本项目只做了一套样板间，可以结合下面的B户型图对照参观，马老师也给出图片展示位置的介绍。
建筑面积：330平米
赠送面积：126平米
花园面积：73-131平米
总价：1520万左右
此户型是典型的合院户型，方正。
特点是大窗采光，外立面干挂石材，线条硬朗，通透明亮。
首层：
城建北京合院前庭后院是这个项目的重要特点，图示为前院空间，非下沉。
下图的户型图没有体现前院院落，是小缺点。
首层的客厅餐厅一体，南北通透明亮
前庭后院的后院，也非下沉，靠边位置为采光天井，摇椅右侧。
宽大的厨房空间。
二层：
二楼套间的卧室
二楼套间的卫生间
二楼的小卧室南向
二楼的书房北向
三层：
三层的主卧室，主人私享层，宽敞，明亮。
B1层：
带采光井的地下一层空间
B2层：
B2的的茶室挑空+采光井
B2层的红酒雪茄吧
项目工程进度现状，已经封顶
北京合院 项目体检单如下：
No.1
项目体检表
顺义城区千万级合院别墅
——————————————
楼盘名称：北京城建·北京合院
项目地址：顺义区燕京街与通顺路交汇口东800米（仁和公园南） （北京顺义城区，仁和公园南）
环线描述：距离六环约3.5公里
开发商 ：北京城建兴顺房地产开发有限公司
最新开盘时间 :2019年4月
物业类型 :住宅
建筑类型 :合院别墅
最早交房时间 :2020年10月
产权年限 :70年
销售证号 :预售许可证：京房售证字(2019)39号
交房标准：毛坯
绿 化 率 ：30%
容 积 率 ：1.2
户型面积：222平米-369平米
层高 ： 一层3.5米，二层3.05米，三层2.95米，
负一3.15米，负二3.6米
项目均价：4.5万/平米
产品总价：1000-1500万
取暖：集中供暖
物业费：6.98元
物业公司：北京城承物业
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项目优势
9米面宽，立体空间，双庭院墅
一墅双院，有天有地
城区集中供暖的合院
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No.2
户型图（B户型以随样板间介绍）
A户型
建筑面积：288平米
赠送面积：133平米
花园面积：50-127平米
总价：1300万左右
D户型
建筑面积：278平米
赠送面积：119平米
花园面积：47-57平米
总价：1210万-1240万
此户型，是价格最低，也是面积最小的户型。面宽窄一些，进深大一些。
G户型
建筑面积：299平米
赠送面积：127平米
花园面积：65-143平米
总价：1506万左右
几个户型分析下来，会发现设计思路还是挺一致的。功能分区布置也类似。
F1户型
建筑面积：246平米
赠送面积：100平米
花园面积：45平米-75平米
总价：1150万
No.3
北京合院周边配套
周边公园：仁和公园，顺义公园，卧龙公园，滨河公园；潮白河万亩森林公园，
奥林匹克水上公园，北京国际高尔夫俱乐部，北京乡村高尔夫俱乐部，奥林匹克赛马场；
（马老师点评：后面所写配套在顺义新城马坡）
休闲娱乐：博纳影城，CGV影城，顺义影剧院，顺义区文化馆，良子健身，阳光丽城热带雨林温泉，星巴克，乔波滑雪场，奥林匹克水上公园
项目地铁 :15号线顺义站 开车约10分钟4.6公里
周边购物 :顺义华联，新世界百货，隆华商场，国泰百货，物美超市
周边医院：北京市顺义区医院，北京中医院顺义医院（三甲），中国医科大学顺义医院，中国人民解放军66055医院，顺义区法医院、仁和医院、妇幼医院，顺义老年病医院
顺义区妇幼医院
周边学校：顺义一中，顺义五中，港馨小学，石园小学
图示为顺义一中
周边企业：北京现代摩比斯配件有限公司
02
说点缺点
如果找不到缺点，马老师的评测成了开发商的软文了。
所以，缺点一定会说。马老师的标题是，北京城建北京合院，属于顺义人的合院。什么意思呢？
就是周边居民以顺义当地人为主，如图所示，以上几个楼盘，仁悦居、和悦居项目是当地的回迁房项目。
北京城建北京合院项目内也有自己的商品房楼房产品，楼栋大概20层高，另外有两栋保障类产权东西向房屋。项目非纯独栋社区。
向北走向顺平路方向走，老项目6层板楼较多。
潮白河别墅的别墅项目分散布局，未形成区域整体，缺少统一高端的圈层。这就是马老师找出来的项目的缺点吧。
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①、新盘，热盘，顺销盘，盘盘分析到位；
②、区域规划如数家珍、商圈评点客观真实；
加粉丝群提示：
①、1500万内，加“一箩筐”；1500万上，加“鉴赏家”；②、备注简要房产需求；
马老师，懂你，更懂北京城！