type
Post
status
Published
date
‣
slug
example-202
summary
tags
category
icon
password
Property
Aug 29, 2022 06:16 AM
Add Date
‣
Author
帝都知北
作者
描述
源发时间
项目
属性
最近北京连下暴雨，多处被淹，受灾比较严重的区域是顺义。其中，尤以东坝、后沙峪淹的最严重！最夸张的是，每逢汛期，后沙峪的群众就处于被拯救的状态。
一直以来，顺义区的新城板块和后沙峪中央别墅区板块都是置业的热点区域。尤其是后沙峪中央别墅区板块，借势发展利好。加之后沙峪别墅区又新增了关注度较高的限竞房，吸引了不少刚改人群的注意力。
然而这些限竞房，真的值得刚改人群购买吗？对于这个问题，北哥不以为然。
今日北哥探盘的是：公园十七区
话不多说，先看项目简介：
公园十七区位于顺义后沙峪镇，中央别墅区罗马湖国际住区板块，是由金地、首开、旭辉三家联袂“金地物业”打造的高品质低密社区。
作为唯一在售的地铁纯洋房住区，项目执行70/90政策，以改善型为主，其中90-144平的户型居多，主卧套间的户型设计是该项目最大的亮点。
全社区按照一梯两户设计，户型公摊面积小，均价55711元/㎡， 最高限价58497元/㎡。
下面，我们先来看看户型鉴赏：
90㎡的三室两卫
90㎡的三居户型是项目的主力户型。客厅面宽3.8米、主卧面宽3.4米。其最大的亮点是双卫设计。这一点，在其他竞品中也比较多见，例如金地大湖风华，以及北哥前段时间写过的中铁·诺德春风和院等项目。
上周，北哥到公园十七区90㎡户型的样板间参观过，整体装潢感觉还不错。落地窗的安装，让整个房间很亮堂，比较大气。
让人不太满意的地方是：
首先，虽说是90㎡，但在参观样板间的时候，北哥发现这种小户型做双卫设计，会导致北向空间过小的问题。
事实的确如此，样板间的次卧面积很小，一进去就一眼到底了。北向书房只有5㎡多，放张床就满了。房间布置的榻榻米、书桌也特别矮小，一点儿也不适合成年人在那里看书、办公。
其次，次卧的卫生间格局也很小。主卧的房间相对次卧大一点，但是放一张双人床后，两边的过道就很窄了，几乎放不下其他的东西。
最后，餐厅和客厅中间没有隔断，厨房的格局很紧促，仅容一人通过。如果两个人想在里面做饭，连转身的余地都没有。
最让北哥觉得不可思议的是，洗衣机竟然放在了厨房。这对生活的影响，不是一星半点啊！
目前，该户型分布在11栋小高层中。以55711元/㎡的限定均价算，该户型总价为501万，首套首付190万起，精装修交付标准。
120㎡的四室两厅两卫
这是一个南北通透的户型，通风效果不错，采用的也是双卫设计。比较欠缺的是主卧的卫生间是暗卫，在通风上会有影响，让人感觉很闷。
目前，该户型房源较少，仅分布在1栋楼上。该户型以55711元/㎡的限定均价算，总价为669万左右，首套首付267万。
144㎡的四室两厅三卫
这个户型比较方正，没有太多拐角的地方，不会有浪费面积的情况出现。最大的亮点是三面都朝南。南向面宽为11.8米，高于市场主流的10.8米左右的面宽。客厅跟卧室的面宽尺度都比较给力。
但相对应的，北侧要放下两个卧室、厨房跟卫生间，空间就会很局促。而且，南北通透的效果不明显！目前，该户型以55711元/㎡的限定均价算，总价大约为802万，首套首付321万。
楼王户型摆放两边，真是布局上的一大败笔！
洋房90㎡的户型是公园十七区的主打产品。北哥去现场考察的时候，发现项目将90㎡小高层这样一个楼王户型，放到了东西两边，5到7层的大户型洋房排在了中间，整个项目呈“凹”字型排布。
这样一来，表面上洋房占到最好的资源，却牺牲掉了私密性。在布局上不得不说是一大败笔！
大家可以自行脑补一下，如果住在中间的洋房中，暂不说私密性，光是被其它栋楼包围的感觉，让人也挺压抑的。
买房啊！最重要的当然不只是看地段。决定你的房子升值与否，最关键的还有周边的各种配套！
在交通配套上，项目距离望京商圈13公里，距离地铁15号线后沙峪站2.5公里，目前能用的只有孤零零的15号线。
这点对于7090政策下的刚改朋友们，显得过于不便。北哥查了下，目前顺义后沙峪供应的四个限竞房距离15号线都很远。离地铁后沙峪站最近的项目是公园十七区，但路程也接近3公里，步行要走45分钟。
对于有车一族来说，不用太担心。距离京密路和机场北线都在3公里左右，西侧5公里左右还有京承高速，开车出行还算方便。不过，京密路在上下班高峰期会比较堵。
在教育配套上，项目周边汇集了全北京70%的国际学校，如北京鼎石学校、海嘉国际双语学校等；三公里内有北京四中、后沙峪中心小学、北京实验二小等。
从学校分布这点来看，北哥觉得项目周边的国际教育配套，针对更多的是将来有意将孩子培养出国的家庭。
在生活配套上，从项目地出发，南侧步行10分钟即可到祥云小镇，往东有永辉超市、物美超市、沃尔玛山姆会员店等。
不过，这些商业配套相对较高端，远远超出刚改的消费水平。虽然有物美等平价的商超，但距离项目地有点远。
在医疗配套上，项目周边有顺义空港医院，三公里范围内有北京翰洁吉源医院等。
至于容积率这块，公园十七区的容积率为2.0。之前北哥说过，容积率越低，这个楼盘就越值得入手。因为，低容积率直接提升的是居住舒适度。在北哥看来，2.0的容积率，显然还是有点高。
鉴于以上几点，北哥觉得刚改人群一定要多看看项目，不要光听销售的一面之词。就安全性而言，北哥认为住在一个周边被水环绕的房子里，虽然意境很美，但还是挺没安全感的。万一遇到汛期涨水等自然灾害的情况，房子肯定也会受到影响的。
对于居住家庭来说，两个卫生间的设计，生活上确实方便很多。但针对90㎡这种小户型做双卫设计，导致北向空间过小的问题，也值得让人多多考虑。加上小户型的客厅和主卧的开间有点过大，这样造成各个房间的尺度，存在有的过大、有的过小等分布不均的情况出现。
总体来看，交通便利性差是刚改人群最大的痛点。步行45分钟到后沙峪地铁站，这对于没车的通勤上班族来说，是一件非常可怕的事情。
因此，北哥建议刚改人群，现在市场供应的房子还算挺多的，不妨货比N家，多看看其他的楼盘。好在限竞房都限制了价格，也就不必担心这次没买，下次就涨的窘境。
如果你有一些看房、买房的心得，欢迎在后台分享。
