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顺义
路劲御和府
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项目测评
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Aug 28, 2022 11:13 AM
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安家之美
作者
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源发时间
项目
属性
楼盘关键价值盘点
#最最需要关注的买房逻辑#
甘蔗没用两头甜，房子没用十全十美，
刚需群体的优先级：
价格＞产业＞地铁＞学校＞配套＞品质＞板块＞医院
改善群体的优先级：
品质＞学校＞板块＞配套＞产业＞地铁＞医院＞价格
养老群体的优先级：
医院＞品质＞价格＞配套＞板块＞地铁＞学校＞产业
投资群体的优先级：
板块＞价格＞地铁＞学校＞品质＞配套＞产业＞医院
#最应该的量身定制#
买房逻辑：买房的优先考量点、关注点和决策影响因素；
不同的需求：对应不同的排列组合，最终是不同的决策模型；
最关键的房子配套：越来越成熟和完善，而价格却是动态的，
因此很多时候价值一定是与动态价格吻合，时间的函数，才有足够获利空间。
#房子区域和名称#
顺义区-路劲御和府
#定位和单价#
刚改 约3.7元/平（根据时间、楼层和特价，±10%）
#首套首付、面积和户型#
98万起，
68㎡全明两居
83㎡三室两厅一卫
89㎡全明三居
108㎡四室两厅两卫
#六大优点#
总体介绍：
路劲以32.6亿成交，并配建6600㎡的15班制幼儿园。这个项目也有平安的入股，云和砚和御和府背后“老板”一样，所以两个楼盘错时开盘，而且也在产品设计上有明显的差异。
“昌平、顺义、亦庄、大兴、房山”五大近郊区被确定为北京的“平原新城”，并设定为首都发展的新增点
仁和板块，未来将打造成为“公共服务便捷、基础设施完备、创新引领、绿色智慧、和谐宜居的居住社区”，同时承接产业发展过程中“产住融合”的居住需求。
受顺义新城、自贸区“双中心”、“首都国际机场及国际商务服务片区”等产业园区发展规划影响，目前已聚集全球20余国家和地区逾8000家企业；顺义组团重点发展的产业涵盖航空服务、跨境金融、医疗健康、国际寄递物流等7个领域，目前213个储备项目已落地118个，累计新增注册企业4370家；创新产业集群示范区则已汇集了中关村顺义园（国家自主创新示范区）、中德国际合作产业园、北京航空产业园、中航国际产业园等10余个研发基地；园区内引进先进制造和隐形冠军企业，现已进驻及注册高精尖技术企业4000余家，其中包含奔驰、宝马、博世、威乐、AMECO等60余个德资企业。
交通路网中等：
高速：机场高速、机场第二高速、机场北高、京平高速、京承高速。
地铁：地铁15号线、机场线、S6号线（建设中）、地铁15号线延长线（规划中）、R4号线（规划中）。目前，距离最近的地铁为15号线顺义站，直线距离约6公里，乘坐公交5站可直达地铁站。
R4号线在顺义区“十四五规划”中提出要进行东延，东延后，直接利好仁和板块。R4号线地铁东延方案已经纳入2027年北京地铁三期规划，值得期待。相比较而言，马坡只是占据通密线，增加站点、增加发车班次（目前早晚高峰两班对开）
教育资源中等：
公立学校：仁和中心幼儿园、建南幼儿园、东风小学、石园小学、牛栏山小学、顺义一中、顺义九中、牛栏山一中。
私立学校：鼎石、ISB、海嘉、顺义国际学校等，项目距学校半小时时间。
医疗资源中等：
周边5km以内覆盖的综合医院有：顺义区仁和第一人民医院（约3.7km）、中国人民解放军六六0五五医院（约4.9km）。驱车15分钟即达顺义妇幼，每周都有北京儿童医院的专家坐诊；驱车21分钟，即达顺义区医院、顺义中医院等三甲综合医院
品质装修优秀：
路劲御和府在户型设计上非常用心，荣获了由北京精瑞住宅科技基金会设立、中国科学技术部/国家科学技术奖励办公室颁发的“精瑞科学技术奖-户型空间设计优秀奖”。
御和府的户型基本都有赠送面积。其中，部分户型赠送面积较大，得房率超95%
商业配套中等：
距鑫海韵通大卖场仅2.5公里，满足家人日常生活需求；据项目5公里，驱车15分钟即可达顺义核心商业区：新世界百货、华联商场、隆华、国泰等多个大型商场，丰盛尽享
#两大缺点#
缺点一：
区域规划需要时间去兑现，交通、教育、商业等配套都需要时间发展成熟。项目周边学校在3公里左右，更适合对上学距离要求不高的客户。
无车家庭来说，距离地铁较远，通勤需要借助公交或者自行车
缺点二：
工业园区扎堆让区域的整体居住氛围不足，商业配套较少，流通性较差
#适合人群#
价格上：
仁和镇目前以工业产业园为主，包括北京现代汽车生产基地、北方微电子生产基地、燕京啤酒集团等为主的产业。优点在于，有产业人群，对住房市场有所支撑。
地理区位：
对于有车或者工作地点在顺义、望京的购房者来说，交通路网丰富，20—40分钟通勤时间是在可接受范围内的。
对于刚改客户而言，朝阳北面的仁和板块成为未来的小CBD指日可待，是最值得关注的板块。
#买房主观感受与判断#
1、通勤距离感
2、居住舒适感
3、金融流动性
4、身份体验感
5、购买力约束
6、生活与配套