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顺义
万科观承别墅大家
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项目测评
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Sep 6, 2022 01:39 PM
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鸿志万里
作者
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项目
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欢迎关注，一起做时间的朋友......
万科预计将用8年时间，打造首都第一居住别墅区。此次在京打造的观承大墅区，是北京绝无仅有的高端低密纯别墅居住区，由5块低密住宅用地以及相应的商业、旅游、养老地块组成，形成五墅连珠的大格局，其中南侧三块土地为观承别墅一、二产品，北侧两块土地为全新的观承别墅大家产品。
【产品信息】
- 项目位置：京承高速8号未来科技城出口右转
- 产品类型：双拼合院
- 产品面积：产权面积约300㎡、使用面积367㎡、花园面积30平㎡
- 产品亮点：地上三层，地下2层。层高3.3米，地下挑空7.2米。面宽8.4米，进深11.3米
- 交房时间：2021年年底
- 交房标准：万科品质精装（电梯、地暖、中央空调、新风系统、3M净水、软水、直饮水、隔音防噪门窗、地下除湿防渗系统、智能家居系统、节律灯光）
- 价格区间：特价房1550万起
- 物业费：地上8.82元/㎡，地下3.9元/㎡
- 总楼栋数/总户数：83栋/420套
- 有无外销证：有
- 水电采暖：民水民电，自供暖
- 产权年限：70年地上/50年地下仓储
【生活配套】
内部配套：
- 自有商业：5000平米观承中央商街
- 专属会所：3000平米会所，既见堂，东方十二境下午茶；春晖园温泉度假酒店
- 社区园林：3万平米中央景观园林，斥资8千万，应用了3000吨泰山石、1700平米生态水系、万株乔濯木、50余棵造型松，打造的山水桃花源，是目前为止高端别墅市场最具竟争力和产品力的标杆示范园区
外部配套：
- 公园资源：未来科学城滨水公园，温榆河湿地公园，观承墅区湿地公园（两河三园一湖景，形成天然大氧吧，空气含氧量是城市三环内的近20倍）
- 医院资源：清华长庚，空港医院，和睦家，北医三院分院和友谊医院在建中
- 教育资源：8公里范围15所高端国际私立学校
【核心价值卖点】
- 荣获2018最佳别墅称号，中式精工双拼合院
- 紧邻未来科学城（保利、华润）地铁上盖商业配套
- 地铁17号线开通在即，畅达望京、工体、永安里、潘家园、十条换承轨道交通，自驾20分钟直达望京！
- 八大智能黑科技系统，装配式建筑，牢固安全
- 六重院落，极致采光（独有Z字形黑科技全落地窗，约50%采光面积）
- 产权双车位，社区人车分流
- 万科品牌-万科开发、万科物业保障
【关键词1：纯墅区，北京现在新品绝版产品，比孙河任何一块地天然就优质】
首先，观承别墅·大家项目是目前市场少有的全合院纯墅的社区，小区除了少量最后一排规划了超大户型的洋房产品，其余全部产品都是合院，这是目前市场非常稀缺的社区设置，从去年北京市成交的44宗土地来看（2017年北京成交44宗限价地块，16宗自住型商品房，12宗共产地块），这个地块是唯一一个没有受到7090限制的地块，所以产品能做到如此极致的纯墅社区。
【关键词2：合院，市场上目前最受欢迎的独门独院，类独栋的别墅产品：私院、产品升级，更加私密】
目前市场上很多叠拼、平墅产品也归为了别墅产品，但居住属性上却和独门独院的产品差距较大，而合院是目前市场上最主流、最先进的产品形式，相对于联排、叠拼等传统产品来说，合院是围合型产品，并且有天有地，更私密、更独立、户型设计更合理，家庭氛围更好。万科作为有着30年建墅史的龙头开发商，也随着时代需求变化而迭代产品，在之前观承别墅的基础上，升级打造最新合院3.0产品---大家，更强调舒适、宜居、自然。
特点1：院墅化，建筑和园林是围合链接，业主的小院和建筑最大维度的链接。以前的别墅基本都是房子前有院子，合院最大的特点是把宅前有院改变成为宅间有院，让院落与生活融为一体。所以合院流行的原因之一就是，合院的院子与生活联系度更高，让院落有生活才是中国人喜欢住的别墅。
特点2：私密性，不同于其他别墅产品，合院的院落是围合形成的，更私密，不像上一代联排别墅产品，院落基本上市开敞的。
特点3：双拼式合院：不同于四合院的多合院式，观承别墅·大家在合院产品上也进行设计创新，打造东西入户的双拼式合院，小区的巷道也是南北排版，整体社区的道路景观南北通透，整体社区的微环境也优于以往的排版方式。（这部分在规划上的优势比较多，项目沙盘要细化）
【关键词3：东方人居智慧+现代未来居住理念，传承东方文化，回归居住本源】
目前市场上的合院都主打中式，万科通过大量市场调研以及客户累积发现，完全传统的中式设计并非所有客户真正接受，市场上存在大量的中式设计，用笔过重，各种复刻古代的建筑标识，让整体建筑设计过于沉重。因此，在此次大家项目的产品设计，首先将产品设计理念在东方人居，东方人居的最高境界就是兼得生活与自然，也是中国士大夫在打造私宅的智慧，注重园林意境与人居的结合。在设计过程中化繁为简，保留东方格栅、通透、轻盈的特点，没有任何关于中式建筑复刻的内容，整体建筑显得更加现代。
产品设计还有一大特点是装配式建筑，也是全国首个装配式建筑，装配式建筑让我们合院更加迎合未来居住理念，建筑外围采用石材围合式建筑，内部利用装配式建筑技术实现大量落地玻璃的产品打造。并通过180项精工实现健康、科技别墅的打造
【关键词4：面积宜居且大面宽增加采光舒适度】
实用性上也充分考虑到了现代人的生活特点，万科通过大量市场调研和客户累积发现，现代人对房子的需求并不再单纯追求“面积大”，因为太大面积的房屋会有空荡感，没有”家”的感觉，并且打扫困难，维护成本高。而既满足多代人同堂居住需求、又能有温馨大家感觉的适宜面积，就是三四百平的房屋，因此此次大家的主力户型面积控制在300-400平，使用面积350-450平，地上三层地下两层。并且我们这次在布局上更独具匠心的采用双拼化布局，采光更好，没有压抑感。这个单体模型是我们450平使用面积的户型，面宽8.4米，进深仅14.4米，大面宽短进深的设计保证了采光效果和舒适度。下面我详细为您介绍。
【关键词5：高档石材 历久弥新】
首先外立面主体我们采用米白色全石材，不但简洁大方，且随岁月增长而历久弥新。上部采用铝板金属隔栅，线条简洁。坡屋顶设计更加节能环保绿色宜居。整个外立面设计既东方又现代，符合设计主题，并且充分考虑持久性，体现了万科产品设计初衷—以居住着体验为主导。
【庭院亮点：270度落地采光窗+首层厅院共生+六重垂直院落】
入户方式有两种，分为东入户和西入户。东入户有紫气东来之意，向来是祥瑞的方向，是成长、奋斗、上进的象征。西入户寓意会遇贵人相扶，也预示着对业主的美好祝福。我们设计了极具仪式感的大门，进门雨厅、玄关，都符合中国人传统的归家礼序。首层最大的亮点就是270度大面积落地窗，万科作为房地产行业领先开发者，设计师们通过深耕科技建墅理念，突破柱形承重弊端，而改为点式承重从而加大采光落地窗，做到了三面全落地玻璃，市场罕见，这种设计不但增加了整个房屋的采光以及通透感，而且让客厅和花园真正融为一体，室内外相互交融，厅院共生。阳光惬意的午后，您和爱人在厅内看书，老人在院内品一杯香茗，小朋友围绕着玩耍嬉戏，花园&客厅完美共生，天伦之乐随之共享。客厅外是极具私密性的南向花园，满足全家人的活动需求。我们这次设计还有一个亮点，就是“六重垂直院落”，我们不是只有一个花园的别墅，而是充分考虑到不同家庭成员的活动需求，在每一层都设计了大量的露台，保证每个独立空间都有足够的室外空间。一楼的花园只是我们其中之一，其余部分稍后给您介绍其他楼层时会介绍到。
进入屋内，一层主要是餐客厨和老人房的设计。入户首先看到的是餐厅，可供6-8人就餐，餐厅后方直接到达厨房，方便做饭就餐。再往里面走就到达客厅，整个客厅和餐厅连为一体，50平米的超大奢华空间，增加了整体的空间感，方正实用，并且由于咱们大落地窗的设计，客厅餐厅的采光通透性也非常好。南侧一间卧室设计成了老人房，推窗赏景，充分考虑了老人的喜好。楼梯和电梯放在了客厅后方，这次设计特意将交通核放到了屋内角落位置，大量节省空间，使用舒适度更高。
【二层亮点：超大露台+独立家庭厅】
通过电梯可到达二楼。日本著名建筑大师黑川纪章曾说过，理想住宅的有四个条件：有土有植物，人能感知春夏秋冬的变化，还有自然的风。万科30载的建墅经验，总会在不经意间给您惊喜，将京北四季的每幅美景送去您的家中。
二层，是每个别墅最佳的景观体验点，因为，庭院的树，树上的叶，枝干的花，刚刚生长过二层的窗牙。万科将儿童套房安排在了这里，也是主要是考虑到童心也是对大自然最大的好奇心。为了更好的留住每一天的自然景色，二层的每一个卧室都配备了整面的落地窗，最大限度的让京城的四季散入房间。还有刚才给您提到的“六重垂直院落”，二楼儿童房外设置第二重院落空间，一个近50平米的超大露台，在同类户型种绝无仅有，小朋友可以尽情嬉戏，市场让小朋友能在这里就能和大自然进行最亲密接触。万物生长的绿叶，每天乘着阳光驶入温暖的二层，带来的是大自然的希望，也是家人对待孩子的希望。
二层另一个最大的亮点就是两间房中间设置了家庭厅。并非家人间的交融陪伴只能在一层客厅，卧室层的意义也不仅仅是睡觉，这里也是孩童间相互嬉闹，父母陪伴，一起长大的地方，家庭厅设置在这里，联系起二层儿童房里两位孩童，又可串联一层长辈与三层主人。在这里，全家人其乐融融，即便不说话坐在一起也是最惬意的。在外主人都是新时代有创造力的大家，回到宅院里也是温馨美满的大家。
另外，每间套房都配备独立的卫浴系统，对于孩子的独立自主性有很大帮助。生活分区，这是传统别墅的优势，如今大家项目继承传统，开拓创新。赢在竞品不只是在精工处理上，更是每一个传递给业主的居住理念和人文设计。
【三层亮点：大主卧套房】
您现在所在的是这栋别墅的顶层，也是主人层，整个三层全部给到主卧，接近85平米的超奢华空间，即奢华又舒适，而且兼顾私密和便捷，同时我们还做出了360的采光和通风效果。享受独栋别墅的品质和功能。
起居室：首先 走出电梯我们眼前是一个 20平米的宽敞的多功能起居室，侧面是一个一步阳台，您既可以在起居室休憩、阅读、也可以在这里办公，免去了上下楼的麻烦
主卧：这边是我们为您打造的南向超大主卧，舒适明亮，同时采用了中式坡屋顶设计，另外北侧我们做了一个约10平米的露台，可作为您清晨品茶休憩的理想场所。
衣帽间：超大衣帽间，有众多的收纳空间，同时配有杀菌除湿系统，为您和家人的健康提供更好的保障
卫生间：做工也非常考究，干湿分离设计，双面盆设计，人性化考虑，让您和爱人不再为同时洗漱而烦恼，同时地面石材经过了酸化处理，增加了石材的摩擦力，让您沐浴时更加安全放心。
【地下空间：7.2米挑空+居中天窗采光】
地下一层和二层错层，挑空的设计，完全打破传统的地下两层叠加的设计的概念，使整个地下空间得以延展。7.2米的大挑空，使整个地下空间最大化的体现，且实现地下空间全天候采光。
来到地下空间就正式进入了活动空间，首先您可以看一下我们中间部分做了长约6.6米，开窗近1.4米超大天窗，充分保证了地下的采光性能。为了保证通风性，我们在地下也装入新风除霾系统。另外除湿防潮方面，也是将万科黑科技融入其中，运用的是电解防渗透系统工艺,通过埋藏在地下墙体中的静电离子有效分解水分子，将地下的湿度保持在35%左右，极大地提升地下室的体验感，也增加了地下空间的利用率，解决了传统地下室阴暗潮湿的弊端。这也是美好家2.0健康系统最重要的性能之一。所以我们地下不会有阴冷潮湿的感觉。
负一层是一个多功能的设计，可以作为瑜伽室、健身房、喝茶室，也可以作为主人的书房，您可以在这里尽情的挥毫泼墨，也可以在这里畅享人生。
电梯下到地下二层，出电梯的右手边是双车位设计，可以满足朋友到访停车的需求，地下二层也有玄关设计，增加了私密性。右转进入休闲层，可以满足您和朋友休闲娱乐的需求，是您社交的好场所，这边是吧台，旁边是休闲厅，休闲层是挑空设计，增加了主人的尊贵感。地下二层超大的挑空设计形成了一个奢华的活动交流空间，可以满足家庭全方位的多功能的需求。
样板间
【关于精装】
大家产品精装交付，是市场绝无仅有的精装别墅，充分考虑到为业主节约时间成本、保证专业施工、系统化后期服务等方面。万科自身造墅经验、领先的市场敏感度和通过对业主满意度调查发现，最传统的中式、欧式等装修风格已不适应现代人的需求，因此这次精装的设计理念还是“东方未来”，我们在设计中保留了中式的元素，照顾到中国人注重传统的理念；但又加入了现代简约的设计，自然清新；还有最先进的智能家居系统、以及万科作为行业领先者为别墅产品专门研发的电解黑科技系统，传统、自然、宜居、便利、科学是整个设计的主题。
详细介绍精装系统：
万科为了满足业主的多方面需求打造了，适老系统、厨房系统、智能家居系统、安防系统、电解防渗透系统、精细收纳系统、智能卫浴系统、健康系统等8大系统。万科秉承“以人为本”将居住感受拉升到一个新高度。
入户门----在八大系统中重要的就是安防系统，在院子部分我们打造了多重安防，为您和家人的安全提供有效的保障：红外幕帘系统，视频监控系统，周界防范系统以及紧急按钮呼叫系统。从院落大门、到入户大门、再到玄关走道，层层递进也将中式建筑的礼序感展现的淋漓尽致。
客厅----全屋智能化，通过手机APP实施联动，可远程控制入户可视对讲，包含访客查看、开锁监测入侵报警状态、对室内可实现灯光变化、客厅的窗帘自动开启、监测房间内PM2.5数据等。是八大系统中的智能家居重要组成部分。
厨房----将日本的精益收纳和德国的精工细节结合，实现了厨房空间四代同堂的家人收纳需求和完美厨房操作的便捷，寓意”归家团聚”。在空间格局设计中融入了人体工程学，体现在高度，尺度设计精细化，更科学更人性化展现了精工细节。
老人房----合院，突出的就是家合人合，全家庭的最重要就是老人居住的空间，老人房设计在在一层亲近庭院，坐北朝南，重中通透，设计为套房形式，在智能家居系统中老人房引入了全屋适老系统, 屋内无障碍轮椅通过，无死角自由转向；卫浴间还给老人定制了坐浴系统，适老抽拉龙头，方便使用让家中老人洗浴更自在、适老助力扶手增加保障措施，紧急呼叫按钮与家政间保姆直接连接等等。从细节之处保证老人的安逸生活。
公共空间----对于精工交付产品，客户关注最大的就是室内空气质量，在八大系统中，将此部分作为智能化中的空气清洁系统进行强化。从硬件上，全屋配备了除霾新风系统，涵盖加湿、除霾全屋覆盖，使用的是万科自主研发并获得国家专利的第三代新风除霾基础，它同时具备内外循环两套系统功能，既能引入新鲜氧气，也能将室内空气实现95%以上的过滤净化率；更重要的是，内外循环系统完全根据系统对于室内空气质量的实时监测进行自动切换，完全无需手动操作，新风换气数1次\小时，内循环换气次数2次\小时，为双模式新风机组。从除霾效果来看，我们在回风口做过测试，当外面PM值高达500的时候，室内可做到50以下，如果外面的雾霾越重，通过2-3销售可实现更好的效果。从施工材质上均使用E0级板材、环保乳胶漆等。同时，在出风前的最后一步，我们特别增加了一组加湿膜，通过湿膜加湿，将室内湿度保持在宜人宜居的范围内，在冬天温度可达到20%-30%，到了夏天外面湿度大，自动控制系统就不会开启。除了以上功能，我们的新风除霾系统还具有系统降噪、全热交换、双向气流组织、远程控制等多项附加功能。这也是美好家智净产品中黑科技的另一项最重要的性能。
主卧室----独立主卫，融入了智能卫浴系统。首先从安全的角度，卫浴的地面是经酸洗防滑处理的，淋浴空间空气注入技术的恒温花洒，让您像沐浴在热带雨林里一样，全屋卫浴用水也都是软化处理过的，地下区域我们设置有中央净水系统，给您和家人最佳的水源感受。双盆四件套卫浴系统以及独立衣帽、男女分区化妆室设计，配有明星化妆台，通过智能灯光场景模式，联动营造不同场景的灯光模式，使您在使用中得以应手，为您提供高品质的精致生活。
地下室----地下室我们主要运用了大面积的采光天窗以及大面积覆盖的中央空调和新风系统，来保证地下空间的舒适度，新风自带加湿功能，地表层、墙体内预埋电解丝，运用了黑科技电解防渗透系统，使地下干燥，防霉，同时将采光天窗布局在楼层中心区域，像太阳一样向四周散发光芒，解决了老式别墅地下室潮湿阴暗的鸡肋问题。中庭超大采光窗，将地下空间打造成您的私享会所。在这里您可以健身，和家人观看电影，进行私密办公与收藏，还可以会见重要客人，定制化的满足您的多种喜好；为了让您在会所里更舒适，在中庭位置设计有超大采光井，较好的满足采光及通风需求。
社区园林
示范区，是由龙湖以前的景观设计老大自己组建的景观设计公司，三研堂设计公司进行设计的，整个园区一共12境28景，花费了8000万巨资打造一个实体公园，这个公园还涉及到一次重建，重建的原因是为了让这个公园能够满足未来业主的生活需求，公园定位为您入住后的花园客厅，所以东方十二境的园林景观就是为了表达业主与自然、世界、他人的关系。
园林的设计原型为京都的栗林公园。每一境都有多个小景组织，都有着大家的故事。比如售楼处外部的这个区域，就是十二境中的其中一境芝兰，以芝兰喻君子怀德。
设计师就想通过售楼处外的一些礁石环岛、围湖栽种的用堆景的设计手法，都是设计师在设计过程中充分将自己融于环境中，用景观的融合表达君子怀德的境界。
东方十二境都是以中国智慧哲学的关系表达了与客户心境相关的景观，也就是借景言志的打造手法。您走到每一境能都感受不同的人生境界。
走出会所继续向北就来到了我们的第七境---芳茗，以芳茗的设计主要运用到茶亭的设计当中，是设计对茶亭的理解是三五好友在此赏景伴品茗，所以以芳茗之境表达亲朋知交。
同样，草坪对面就是我们的第八境---青云，风雨长廊的设计主要表达了大家的青云之志，高远志趣。
穿过风雨长廊来到园区的水景区域第九境——安澜，“天下安澜，比屋可封”太平盛世之意，设计师想通过安澜池的平静，寓意平静祥和的人生境界。
第十境---琴瑟，就是假山上面的凉亭，寓意琴瑟和鸣，夫妻之间恩爱和睦，融洽谐乐。
参观过景观园林，接下来进入到互动区域，首先是第十一境---嘉树，寸草春晖温如煦，以嘉树喻慈母之爱，如春日阳光，温暖和煦。观承别墅·大家的嘉树之境，在于对每一个家庭、每一位家庭成员的深切关爱，在于打造老有所养、幼有所乐、长幼有序的天伦社区情怀，在于营造和睦家庭以促进国家安定和谐的社会担当，是谓“长幼有序阖家兴”。
穿过草坪区域您就来到我们的最后一境第十二境---桃李，以桃李喻师承之重，所以设计师在这个区域的打造了北京最大的4500㎡的儿童乐园，您现在看到的儿童乐园还是初期，因为一些施工通道的影响，还有很多儿童区的大型设备，鸟巢瞭望台、儿童亲水区、糖果乐园、蹦床滑梯等环节将会在您入住后全面建设完成。
项目北京的孩子都比我们小时候要可怜，因为他们缺少了很多户外的娱乐场所。设计师的打造初衷就是让您的孩子在这里度过最美好最难忘的童年。
每一境也有着不同的人生境界的寓意，充分表达了园林精神就是人生境界的东方哲学思想。
示范区的入口是第一境---望岳，设计师用法桐大道和假山，彰显雄伟磅礴的担当气魄、表达以望岳喻俯仰担当。
第二境---长风，以长风喻开创精神。设计气势恢宏的铜壁墙，（山林序）墙面上的文字即选自《园冶》相地-山林篇，打造精神及天然雅趣的园林理念。与一旁的假山两墙并立形成异景“一线天”，对应项目别具匠心的大家之境。
穿过一线天第三境---松涛，这个景观部分有大量的松树，微风吹过，声如波涛，是为松涛。中国一直以松寓意中国人的坚韧的特点，前段时间特别有名的松美术馆的开放，主要也是表达东方大家之境界。
第四境---幽篁，这个东方之境，就像墙上王维这首诗，表达东方大家的谦虚品性。此处景观就是我们项目精心打造的“巨石夹镇”是设计师在山东精心挑选了5块泰安奇石，巍峨泰山，驰名中外，泰山奇石，弥足珍贵。其形成于太古代距今已25亿余年，是中国最早最为贡品的石种，具有吉祥如意，富贵长寿，镇宅慑邪之寓意。在幽静的峡谷中复行数十步，豁然开朗。
第五境---秋水，以秋水喻东方大家的达观态度。
销讲词
品牌介绍
观承别墅·大家项目是由北京万科、首开地产、龙湖地产、华美恒升4家企知名开发企业联合开发的高端别墅产品，融合了万科的精细，龙湖的园林，首开的城市建设、华美恒升的地脉的综合优势，打造了2018年最具品质别墅项目。主操盘团队是万科地产，万科从1991年开使建墅，27年的建墅史，20城的别墅建设，在别墅打造过程中一直秉承尊重地脉，满足客户对美好生活的表达，因地制宜不断创新升级。
万科的品牌展示：万科布局全球，目前在世界500强排名307。在全国70城开发项目，是中国地产排行第一。在北京深耕30多年，北京开发近60个项目。从2013年开始深耕的中央别墅区。观承别墅，就是去2018年顺义的销冠项目。我们现在就在观承别墅的北侧，一条街之隔。
区域介绍
观承别墅·大家，所处位置在京承高速口8号出口的观承别墅区内。“观承”的由来，是源于地脉，项目西侧的方世渠，是由乾隆年间直隶总督方观承兴建，皇帝为了嘉奖他治渠有功，特以其字号，赐名方世渠，这是目前史上唯一一个由姓氏命名的河流，沿用方观承的字号来命名我们项目。除此之外，观通官、承通成，观承即“官成”之意，也是我们项目对业主的美好祝福。同时“观承”两字也充分表达了万科在产品打造过程中传承与创新的开发理念。
此次新项目命名“大家”，一方面寓意业主合家欢乐，更以“大家”表达对时代领袖引领时代进步的大家风范的致敬。
我们项目所处的位置是以北京母亲河“温榆河”上游为自然支撑、以城市动脉京承高速为中轴、覆盖东侧中央别墅区的高丽营板块、西侧未来科学城的北区，形成一个30平米公里的复合多功能的城市别墅区——观承别墅区。它是城市的第三代别墅区。
观承别墅区的由来和发展、优势分析：
由来和发展：
“观承别墅区”是指以北京母亲河“温榆河”上游为自然支撑、以城市动脉京承高速为中轴、覆盖东侧中央别墅区的高丽营板块、西侧未来科学城的北区，形成一个75平米公里的复合多功能的城市别墅区。
观承别墅区的出现主要是因为别墅区在过去20年多中心发展后形成了8大别墅区，北京在多中心发展后，定位出现新的调整，从四个中心、三城一区等政策都锁定了未来科学城的城市增长级作用，而伴随着城市增长级，大量的产业、人群、资金重新聚集，引发了城市增长型别墅区的形成。他是城市发展推动、高端人群聚集的产物，也就是新北京规划下的滋生的新兴别墅板块。
优势分析：
1、它是由未来科学城城市增长极驱动，具有新的增长发展契机。
项目西侧，仅京承高速一路之隔，是北京市政府重点打造的未来科技城。该项目是国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”，是代表我国相关产业科研人才及研发平台最高水平的人才创新创业基地。
规划入驻24家央企，目前已入驻15家央企，包括国家电网、中国国电、神华集团、鞍钢集团、武钢集团、中国商飞、兵器装备、中国海油、华能集团、中国电信、中国电子、中国铝业、中粮集团、国家核电、中国建材。拟入驻9家企业分别为航天科技、中航工业、兵器工业集团、中国大唐、中国华电、中国联通、中化集团、国投、中国化工。从这些入驻的企业，就可以看出来，他覆盖通讯、能源、制造业、航空业、电子科技等核心支柱产业，将成为未来北京继续发展的增长点。
同时因为国家的大力发展，未来科学城规划了307万平方米的公共服务配套设施，其中包括175万平方米商务配套、20万平方米商业配套、78万平方米的居住配套和34万平方米公共配套设施。涵盖了学校、医院、图书馆、剧院、体育中心、科技展览馆、精品购物中心、星级酒店等。
（教育）未来科学城的教育虽然没有一会向您介绍的中央别墅区15所国际学校的规模。但未来科学城在公立教育层面为我们这个板块提升了更多的增长价值。目前已落位的有北师大实验幼儿园、北京师范大学事业小学、北师大二附中，3所学校已于2014年开学招生。未来还会规划4所公立学校，包括2所幼儿园、1所小学及1所初中，全部是由北师大独立运营。一共7所北师大师资公立学校，还有1所国际学校，与国际教育接轨，打造从幼儿园到高中的一站式教育以及国际学校的高端教育。
（其他配套）未来科学城也为入驻人才提供优质的医疗保障，初步确定与清华大学长庚医院合作，设立一所高端公立综合医院。同时还规划了3座星级主题酒店、1个5.77万平米的体育中心（室内包含综合体院馆、体育场、游泳馆等，室外包含足球场、户外活动跑道等），1所科技文化展览馆，是3.82万平米文化中枢及央企服务交流凭他，集阅读、演出、交流艺术培训为一体、1所图书馆、1个剧院，另外在南北核心服务区会建设大型的购物中心，满足人们生活休闲购物等完美体验。
未来科学城总规划面积16平方公里，以“一心带两园、双核、三轴一带”空间发展结构，实现其城市经济增长的拉动作用。未来科学城对北京的意义，就像是硅谷对圣何塞的意义，也正是因为它的增长价值，将会推动观承别墅区的发展。
2、它是中央别墅区的最后一个低密板块，是中央别墅区的最后机会，是成熟后的中央别墅区。
中央别墅区对比较别墅区的发展意义重大，它是北京最成熟、配套最齐全的别墅区，拥有众多国际化的高端配套，依托于北京的母亲河温榆河上风上水之势而发展分布的。
包括：5大购物中心、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部、8大高端酒店、10所大型专业医院、15所国际学校等。(关于配套需要销售人员展开细节培训)
5大购物中心：荣祥广场、荣和广场、欧陆广场、中粮祥云小镇、赛特奥特莱斯；
6大高尔夫俱乐部：彼岸青滩高尔夫球俱乐部、北京红枫湖高尔夫俱乐部、拉斐特国际高尔夫俱乐部、黄港国际高尔夫俱乐部、东方天星高尔夫俱乐部、金色河畔高尔夫俱乐部；
7家马术俱乐部：新铂骊马术俱乐部、北京英辰国际马术俱乐部、拉斐特国际马术俱乐部、骑士联盟马术俱乐部、亚萨园马术俱乐部、蟹岛马术俱乐部和天星调良马术俱乐部
8大高端酒店：春晖园温泉假酒店、北京拉斐特城堡酒店、皇冠假日酒店、中家鑫园温泉酒店、龙湾戴斯商务酒店、明豪戴斯酒店、国都大饭店、北京空港花园酒店；
10大专业医院：地坛医院、中国医科大学顺义医院、中国人民解放军六六0五五医院和首都机场医院等；
15所国际学校：海嘉国际学校学校（是）幼儿园至12年级、君诚国际双语、（是）幼儿园到高中，新英才学校（是）、北京英国学校（否）幼儿园至13年级、ISB国际学校、德威英国国际学校、青苗国际双语学校、京西国际学校、瑞典小学（否）、伊顿幼儿园、蒙台梭利学校（否）、鼎石国际学校（是）学前班到11年级、巧智博仁国际幼儿学校、UNchildren’s悠恩国际儿童之家、北京哈罗学校15所国际学校，占北京国际学校数量占70%。
中央别墅区一直以国际学校来吸引高端精英人士的聚集，万科也将以观承会为载体，与国际学校进行平台联动，为业主提供更多教育优享权益服务，已经开展了与ISB、鼎石、爱迪。
[其中：海嘉国际学校学校（8公里）、君诚国际双语（6公里）、新英才学校（9公里）、青苗国际双语学校（14公里）伊顿幼儿园（8公里）、鼎石国际学校（10公里）招收中国籍学生]
3、它是望京CBD核心商务带驱动向北
我们这个板块南部直接承接望京CBD向北发展和北京建设为世界城市的契机，望京CBD作为商务区，有着得天独厚的资源优势，不仅与首都机场和东直门交通枢纽直接连通，国际级资源布局，垄断中国科技、艺术、贸易、外交等领域国家级资源，已经发展成为了北京高端的涉外居住区。
（1）商务升级，是全球资本总部区
汇聚了诺基亚、宝马、奔驰总部、西门子、摩托罗拉、北电网络、索尼爱立信、三星等世界500强企业。
（2）坐享3大城市公园：奥林匹克森林公园，大望京公园，望湖公园
（3）中国艺术策源地，中国第一所国立美术教育学府，已有近百年历史的中央美术学院，到国外内最具影响力的文化创意产业聚集区798艺术，也因此北部的艺术领域扩展到中央别墅区的罗红美术馆、松美术馆。
（4）北部高端涉外居住区，一脉相承，逐步向北
从北三环的燕莎、太阳宫的高端居住，到望京的高端居住群，再到中央别墅区的高端别墅群落。以形成了从CBD到望京CBD再到未来科学城由此形成了北部高端的居住带。这条居住带也是北京房价最高的居住带，目前燕莎、太阳宫、望京的价格均全部超过10万+，也是北京最具增长空间的发展带。
由此您看到的今天观承别墅区，是三股力量的汇合，是由未来科学城的增长极拉动，中央别墅区的成熟配套支撑，望京CBD核心商务带驱动，由此形成了这个多重配套驱动，发展潜力巨大，具有城市别墅区高端发展的别墅板块。
这类别墅区的形成，我们也找了规划和豪宅研究院的专家进行了研究，同比对比了硅谷的圣何塞别墅区的发展轨迹，圣何塞别墅区就是因为具备了①国家科技发展区域的后花园；②30分钟距离国际机场的车程 ，高速通达；③距离城市核心30分钟的车程，高速通达；④占据城市中休闲配套的交叉点，便利通达城市多个舒适休息区域。由此形成了复合“生活、工作、休憩和交通”四位一体的多功能的综合环境，是世界级城市的产物。成为世界级的城市别墅区。因此多位专家预测观承别墅区将会发展成为未来北京别墅区的核心代表，发展成为一个城市增长型的别墅区。
观承别墅区相对于别的别墅区的突出优势：
1、观承别墅区的核心交通优势，京承高速和全高速化的立体交通。
（1）京承高速。该区域是唯一一个高速为轴心的别墅区，京承高速与其他高速有2个核心的差异，①京承高速不经过大型居住区，不像京藏的回龙观，立汤路的天通苑，京密路的顺义，京通的通州，整体的通达性将成倍高于其他高速；②8号口高速直接通达，通达时间大大减短。
（2）三横四纵一轨道的立体化交通，快速链接望京、国际机场等板块，另外值得一提的是，观承别墅和观承大家别墅是目前中央别墅区内仅有的可直接连接高速的别墅项目。
三横：项目南侧机场高速北线，到达首都机场约11公里的车程；京平高速和五环路均可到达。
四纵：项目西侧京承高速，到五环11公里，到达望京约12公里；高白路，京密路，机场高速都可以到达这个区域。
一轨道：项目西侧未来科学城内正在修建地铁M17号线，未来科学城北站距项目仅1公里，也为您的低碳出行提供选择。
另外周边还有多条公交可以满足不同人的出行需求。
2、不可复制的生态优势，中央别墅区的最后宜居之地
（1）上风上水。北京北部自古以来就是上风上水的风水宝地，自然环境幽美，是众多达官显贵的聚集之地，到现在更是集合了众多别墅集群，集合了当代的社会精英在此居住。
（2）两河三园一湖景。两河：西南侧为北京市五大水系之一的温榆河，全长47.5公里，是京城唯一一条常年有水的流域，每年北京市政府都投入重金来维护，是整个中央别墅的最核心景观资源。西侧紧临方氏渠，是北京唯一一条“乾隆御赐以姓氏纪念的河道”，至今超过百年了,文化底蕴深厚。三园：项目打造有5万平观承滨河公园、近3万平中央景观公园；西侧未来科技城内，政府将新建滨水公园，倚温榆河而建，公园面积314公顷，相当于北京颐和园那么大，目前已开放。一湖景：东南距离两公里处是被称为中央别墅区的小后海－罗马湖，湖水面积达三百多亩，景色非常迷人，是垂钓者最理想的猎鱼场所。另外沿湖还有许多的主题餐厅，酒吧，咖啡厅等供您选择，是休闲放松的好去处。
（3）温榆河绿色生态走廊。项目西侧为温榆河绿色生态走廊， 是2005年政府斥资15亿投建，沿河建有200米宽的绿化带，绿化带以外辐射形成1.5公里宽的绿色生态走廊，吸引了大量的野生鸟类在此定居，使这里成为国家级野生鸟类的自然保护区。项目周边绿化率高达80%，这里的负氧离子含量是市区的50倍，绿化与河流吸收空气中的PM2.5，形成了一个天然的大氧吧，是城市中最宜居的生态环境。
3、北部复合成熟的城市配套。“内舒外熟”的城市别墅区。“内舒”主要是小区域的配套，其中万科打造的两个项目就形成五墅连珠，打造了从生活、休闲、社交一体化的专享配套。“外熟”中央别墅区的25年成熟配、未来科学城发展配套。
4、万科以造城的理念，将在此区域持续深耕。截止目前万科以投资百亿，拿了5个地块，万科针对此板块做过充分的研究，此区域周边存在多个低密居住土地的潜在入市，万科以卓越的城市配套服务商、建筑美好生活场景为开发初衷，目前已在此区域投资300亿开发大墅区，预计未来有新增土地入市，万科也将会持续拿地，推动区域发展。（万科开发情怀）
“万科别墅生活样本”
万科预计将用8年时间，打造首都第一居住别墅区。在此次在京打造的观承大墅区，是北京绝无仅有的高端低密纯别墅居住区，由5块低密住宅用地以及相应的商业、旅游、养老地块组成，形成五墅连珠的大格局，其中南侧三块土地为观承别墅一、二、三期产品，北侧两块土地为全新的观承别墅大家产品。
观承一期产品：产品为联排、类独栋，共110套，地上三层地下两层，全部都是北入户南花园。产品面积400-550㎡，花园100㎡左右，总价1800-2300万之间，目前观承一期已全部售罄。
观承二期合院：二期合院的产品，共183套，其中合院173套。合院建筑形式为地上2层地下2层，使用面积均为500-600平左右。总价2700---5000万之间。目前二期产品仅剩30%左右货值，
观承三期：具体产品仍在规划之中。
观承别墅大家：产品分为南北两区开发北区334套，南区420套，是万科打造的精工4.0合院产品，合院建筑形式为地上三层地下两层，使用面积为350—450平米。总价1800---2500万之间，这种合院设计是现在别墅市场比较新颖的设计，摆脱了以往单纯模仿国外欧式的建筑，突出中式建筑特色，也是一种天人合一的东方人居。
其次，大规划之下的别墅大社区，不仅形成了同品质社群的均质性，满足别墅择邻而居的需求，更重要的是带来2个升级，分别是环境的升级、配套的升级。
① 首先，万科在建设产品前，先行建设了红线外的区域，进行环境的升级，包括为您打造极具仪式感的1.5公里的归家大道、外部5万平米的滨河休闲公园以及内部3万平米的私享全功能性公园双园环绕。
第一步就是极具仪式感的归家大道: 观承之路----万科不惜花一亿左右的重金打造了一条1.5公里长的私属归家法桐大道，全冠移植的法桐从京承高速一直延伸到墅区门口，在北京别墅区中绝无仅有，春夏郁郁葱葱，秋日铺满金黄地毯，美不胜收。中国人归家是第一道重要礼序，充满仪式感的归家之路不但让您有尊贵的感受，同时也能让您忘却一天的疲惫。而且法桐大道沿河修建，路旁与中间隔离带种植了一千余株法桐树。
在河两岸，万科花重金打造了5万平米滨河湿地公园，有儿童乐园、开放式草坪、近水的木栈道等，在入住后给您提供更广阔的休闲娱乐空间。万科区别于其他开发商之处在于，万科先做的外部环境，让您没入住之前就感受到将来的居住体验，足以体现出万科要把观承大墅区打造成高品质社区的诚意。
其次在大墅区内，我们为您打造了衔接整个大墅区3万平米超大全功能型中央公园，也就是您刚刚看到的鹿鸣公园，命名取自诗经小雅的鹿鸣，主要为业主打造具有互动、交流的配套公园。让您感受到不出城郭而获山林之趣，这里的山林，就是我们通过对社区园林的尊重营造，让人与天然实现可观可游的链接，将3万平米的中央公园打造为成为每个人的自然之趣，让这里成为花园客厅，让人与他人成为互动的自然场景，园林内更多的是对家中每个人的情怀表达。项目在景观设计上不但拥有得天独厚的自然景观资源，在此基础上，我们自身又精心打造了符合天人合一人居理念的“东方十二境二十八景”，在人居环境上做到了大隐于市的意境。而我们的游园系统也打造了专门的APP，您可关注了解。一会我们进入示范区的时候可以带您详细观赏。
3万平米的中央公园我们也充分考虑了业主不同年龄层次的需求，细分了不同功能，让您每一位家人都能在园区内感受天伦之乐。公园内我们打造有最具东方神韵的高端私密会所，满足您休憩放松、交际会客的需求；打造有儿童公园和活力公园，大面积的活动阳光草坪、专业的运动草坪、专业慢跑道，让您健康常驻、老人尽情悠闲漫步、让孩子尽情释放活力；还将打造北京最高配置的儿童成长中心---光合成长中心，让您的孩子在这里度过最美好最难忘的童年。
其次，就是万科在配套层面的升级改善，我们在观承和大家的地块中间，特意为业主打造一条国际风情商街，5分钟全业态配置，打造客户随身城市配套，包含品牌餐饮、银行、美容健身、儿童娱乐等等，让您享受到最便捷的城市生活配套服务。还将打造4500平米的北京最高配置的儿童成长中心---光合成长中心，让您的孩子在这里度过最美好最难忘的童年；配建一所高端国际养老机构；另外大墅区内旅游用地未来可能计划引进高端五星酒店。还有特别值得一提的是，紧邻咱们项目西侧的春晖园，是北京最具代表性的高端温泉、酒店、餐饮为一体度假胜地，是平时休闲娱乐的好去处，春晖园紧挨项目，也可以说是大家别墅的最佳会所。
不仅在社区内部建设了专属的生活商街，万科的观承会也在健康、成长、社交、人文四个维度链接外部配套资源，例如，在成长配套层面，我们今年就和ISB、鼎石等国家教育，家盒子等早教教育机构实现配套链接。
沙盘介绍
大家项目共计2个地块，共计是754户合院和少量的洋房产品，总占地占地15.5万平米，建面15.6万，容积率仅为1.01。您看到这个地块是大家的一期南地块，占地面积91043.21㎡，容积率1.01。因为我们地块是去年拿地唯一一个没有被7090政策限制的地块。于是在产品布局上有天然优势，在大部分的占地面积上打造合院产品，合院部分的容积率在0.6左右。是目前市场是十分稀缺的产品布局，实现纯墅的社区打造，少量的洋房产品也是8层的洋房，只有项目的北侧和西侧占据一小部分的土地。
项目南至观承别墅二期，北至顺于路；西至春晖园；东至高白路。
项目的整体规划格局是以都城规划为原型，参考了两都赋长安和洛阳的规正布局，和皇家园林文园的环景围绕，以大入小，以小入微的设计方式，进行规划。一共规划了420套合院，共计设计了3种合院产品，主力户型是澄怀观道户型，面积约为300平米产权面积，实用面积约为364平米，共计395套；稀缺户型为俯仰自得户型，面积约400平米，实用面积约为498平米，共计只有21套；社区中心位置为风华浸远户型，仅有4套，预计使用面积达到约800--1000平米，价格待定。
（南地块西侧及北侧为7—8层大面积洋房产品，约为133—155平米，楼下配有社区商业，为您的居住生活提供便利。）
建筑排布并没有采用传统的联排别墅东西排布左右连的形式，而是采用了南北排布左右连的形式，选用了双拼的设计理念，这样处理后，增加了独栋墅感，同时使得道路体系也是南北排布，决定了道路上也是有更多时间阳光照耀，增加在社区内漫步的情趣，提升居住品质及别墅价值。
社区的道路规划，分为3级道路设计，从小区入口，为一条主轴道路，链接景观的关键节点，主要表达社区的中正礼序，然后由主管道路进入到各个组团的二级道路，进入社区的二级道路就能主要以不能的主题实现对邻里关系的道路设计，然后再通过第三级道路走入自己小院，三进式的道路设计与东方礼序完美融合。（这个部分可以讲的故事还挺多的）
项目的园区设计也是由我们的示范区园林的设计公司三研堂设计，园区设计的初步理念是“景筑交错、时间色差、空间变化”的设计设想，目前已经可以获得的设计师的初步规划“一轴两环七园十坊”将的是一个与时间、空间、时空有关的园林故事，将会成为景观界最值得期待的一个园区设计。地块周边红线外是一个宽17米的绿化带，将会有万科进行绿地认养打造，形成在社区外的飘带公园。
产品设计主题是“东方未来”，既延续了观承别墅的东方意境，同时又融入了现代简洁的元素，实用性上也充分考虑到现代人的生活特点，产品更注重舒适、宜居、自然。所以您看的整体设计风格符合时代审美。
户型上一些独特的亮点：
一是厅院共生，一层整个面向庭院的采光面，我们不惜增加成本设计三面落地窗减少墙体，这样不但采光更好，更重要的一点是能够达到屋内屋外融为一体的自然感受，也符合我们城市山林的设计理念。
还有一个特点是，我们做了垂直庭院的设计，在每一层都增加了更多的室外活动空间，比如一楼的庭院、二楼的阳台、露台等，不但让增加了每个家庭成员都有自己的户外活动天地，也能让整个合院的庭院都能相互共鸣。
合院产品是地上三层，地下两层的，功能性更强，居室设计为符合现在家庭结构的舒适性四居，满足您多代同堂大家庭居住需求。
新房楼盘介绍
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