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大兴
中骏金辉未来云城
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项目测评
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Aug 28, 2022 11:10 AM
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买房研究局
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天气不错，压抑不住踩盘的冲动。局长来到了大兴区的中骏金辉未来云城。
开心的是，项目售楼处和地块在一起。不用局长一个盘跑两个地方了。
项目售楼处位于五六环之间，上午10点多开车到这里，路上几乎没有什么行人和车辆。
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中骏金辉未来云城一期地块在做降尘处理施工视频
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中骏金辉未来云城一期地块视频
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中骏金辉未来云城公寓、写字楼地块视频
智和东路
太福路
安源巷
锦和北路
义和庄北路
锦和北路与兴华大街路口
黄村火车站
1、配套整体还不错，缺少大型医疗资源
一期地块已挖地基
一期住宅地块，已经开始打地基，并做降尘处理
二期地块
公寓、写字楼地块
售楼处
先看交通吧，东侧紧邻北京大兴站，出差方便了，往北是北京西站，往南10分钟就能到大兴国际机场。
北京大兴站
往返车次可以满足日常在北京西站周边的上班族。不像地铁那么拥挤，票价也不是很贵。
项目直线距离北侧五环7公里，开车出行很方便。5分钟左右就可以上京开高速。具体更靠近六环，和六环隔着一个念坛公园，北侧是北京大兴市少年宫。
另外，在距离项目两个十字路口大约384米位置有兴12路，可以到达黄村老城区位置，逛逛星城商厦、大悦城春风里都可以。另外还有其他多条公交线路。
西北390米就是永华实验学校，2.8公里有大兴一中等学校，少年宫环绕周边，想鸡娃的可以继续。另外，项目自身配套了幼儿园。
有娃有老人的粉丝们还会问问医疗配套，目前项目周边没有大型医疗资源。旁边有其他老小区的社区卫生服务站和义和庄东里诊所，小毛病应该没问题，走路400米也就到了。
另外，义和庄铁路小区、义和庄东里、义和庄北里、锦华园等小区有一些底商，比如盒马邻里、茶叶店、理发店、宾常来超市，还有一些饭店，清真餐厅等等可以满足一些日常需求。
还有车辆报税大厅、汽修店等可以满足您的爱车部分需求。
中午时分，局长在路上看到项目施工人员返回工地，特意让他们推荐了一波吃饭的地方，表示目前步行几百米，较近的，实在没有好吃的饭店，也就小饭店凑合吃。
小龙河目前水很清澈，经过了一段时间的整治后，有人在钓鱼，有一两个家庭在带娃溜达，感觉空气非常清新。饭后就在楼下逛逛，散步绝好的去处。
周末一家人也可以再往远处2.2公里左右的念坛公园逛，有沙滩，有湖水，有树林，美哉美哉！
局长还特意看了看，1公里内没有大型商业。较近的是1.5公里左右的泰禾里，2公里外有物美超市，5公里左右有龙湖时代天街。项目会配备2万方的商业，全是中骏自持，地上2层，未来或会引进企业长期合伙作伴，比如超级物种、星巴克、海底捞等。
2、26万方地块，住宅不到一半占比
看一期开盘地块，目前首开的是西南侧的一期房源，共5栋楼，1#-5#，268户，9-15层，容积率2.2。预计2022年中旬封顶，2024年6月底交房。中骏旗下世邦泰和物业，物业费5.5元/平方米.月。
整体无外部遮挡，采光还不错。但3号楼9层，可能在部分时段部分户型会有一定采光遮挡。不过好在与5号楼的楼间距比较大。40多米，据说。
销售小哥哥重点向局长推介了1号楼，的确，整体位置来看，该楼栋位置比较好。整体围合用了铁艺栅栏（1.8米高），毕竟2号楼、4号楼紧邻小龙河，万一小朋友贪玩有一定的安全风险。
沙盘
方隅公寓未来会和南航整体合作，金辉自持写字楼，或会把总部部分部门从望京搬离到此，与东侧北京大兴站高铁站会有连廊设计，出入非常方便，满足业主商旅出行需求。中间为二期，据施工人员说要到2022年春开始动工。方隅公寓西侧为三期地块，未来销售单价也会按照最高限价5.9万/平来卖。
目前，10月22日开盘的已经有110套销售出去，还有158套暂未找到合适买家。单价大约在5.4万/平，也是为了以价换量。据销售讲，双12活动中，开发商会拿出部分一口价房源，特价为4.9万/平，比如1号楼次顶层和顶层单价偏高，可能因为居家时，可以俯瞰小龙河、念坛公园景观。
周边还有一个未出让的市政规划地块，要建设养老活动中心。
值得一提的是，售楼处也公示了一些地块设计中的不利因素。比如部分楼栋顶层设计太阳能光伏板，以及电梯井周边的户型或有一定的噪音影响。另外教育设施不确定也做了公示。这点值得一赞。
3、户型设计一般，不过得房率超80%
据销售介绍，项目室内装修出自曾参与设计上海汤臣一品、深圳湾壹号、中骏天宸等大型项目的梁志天之手。
96平样板间入户门为子母门设计，2.95m层高，玄关，餐客一体，厨房为L型，面宽1.85米，预留了冰箱位置，侧面开窗。烟机、灶台、洗碗机都是交付标准，方太或老板的同等品牌。地柜、吊柜都是奶茶香槟色，抽屉带阻尼，台面有防水槽。
客厅卫生间全明设计，洗手台在外面，台盆做了圆角设计，底部有收纳柜，镜柜有电加热功能，洗澡不会起雾，并且有触控灯。
整体南向两面宽为6.4米，客厅3.9米面宽，户型设计也就一般水平。不过好在得房率不错，大约为80%左右。
相比中海某89平户型，做到了客厅加双卧南向三面宽9.5米，客餐厨一体化设计，U型厨房面宽2.7米，是不是被甩出一条街。
121平户型，项目只做了户型模型展示，没有样板间。（忘记拍照户型模型了）
整体设计不错，飘窗基本为赠送，大概7平左右。门口有个3平左右空间，私密性保护的不错。
样板间实拍
151米户型中，主卧做到了男女主人双衣帽间设计。
遗憾的是，南向主卧门开朝北，藏在了玄关柜的后面，私密性够了，但是，从客厅去卧室需要走N字形的线路。
还有暗卫设计，南向次卧。同样对比上面中海89平户型，厨房面宽2.55米。什么情况？
中冶德贤华府144平户型图
两个户型对比看，厨房面宽2.75米比中骏150平户型的厨房面宽2.55米宽了一些。客厅面宽也略小。不过整体南向面宽比中冶德贤华府户型的10.8米多了0.3米。
4、周边房价对比
周边房子多为老小区以及限竞房、回迁房等。比如锦华园房价11月均价为36039元/㎡，义和庄北里房价为33128元/㎡，义和庄东里房价为34530元/㎡，恒大未来城29533元/㎡，金悦府48080元/㎡等。
另外，还有大兴区黄村七街安置房项目服务于七街老百姓回迁安置， 可提供定向安置房1753套，以保障居民的生活需求。建设主体为北京城建房地产开发有限公司。目前看已经接近尾声了。
新房对比的话，南六环边同一批次拿地的是中冶德贤御府。其销售价目前5.7万/平。德贤华府更加靠南，在念坛公园南边。从社区体量来看，未来云城社区比较小比较碎，德贤华府社区比较规整。
仅看新房的对比，以及装修风格，项目价格还是有一定优势的。
5、品牌稳健造城
售楼处整体不是那么豪华，算是低调内敛。具体位置离北京大兴站不到100米，走路很近，想感受一波时代速度的来。
销售小哥哥热情接待了局长，讲了讲主要操盘的开发商中骏，项目是天字系列装修及品质，但由于和金辉共同拿地限制，案名才没有延续天字系列。这是中骏在北京唯一拿的一块地。中骏主要深耕一二线城市，比如京津冀、大湾区等，目前在北京有数十个项目，整体步子稳健，绿档无需担忧品牌质量。
未来，云，城，很明显寓意，与雄安新区链接，与大兴机场链接，占位时代未来云端之上。中骏在这个项目配建商业，运营公寓，以及金辉运营的写字楼，加上纯洋房住宅，有造城的气势。
局长总结：
优势：
1、交通配套可以，但缺少大型医疗资源、商业资源。
2、整体得房率在80-83%之间，这个得房率在当下的市场新房中算高了！
3、品牌稳健。
劣势：
附近老小区、回迁房太多，对未来二手房或许有一定影响。
END
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