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门头沟
金地峯范北京
金茂长安悦
龙湖北辰揽境
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项目测评
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Aug 28, 2022 11:10 AM
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买房研究局
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随着几大开发商的进驻，四道桥3个新项目终于卷起来了，不约而同把售楼处先卷到古城板块，和中海云庭售楼处在一条路上，古城南街。
三兄弟地块实拍图
最先入市的龙湖揽境，战绩很好，据说一开盘就去化了80%。
金茂长安悦未改名前的区位图
而已开放售楼处的金茂长安悦及长安悦＋，虽说有些产品线有些降维调整，但热度并不减，局长亲临售楼处时，看房客户也不少。
金地峯范北京售楼处正在建设，不过已在五棵松华熙做了体验馆，体验馆较小，但还是坐满了人。
据粗略统计，三项目供应量大概1600多套。后台咨询四道桥板块自住及升值问题的买房人也越来越多，从另一侧面也印证了板块的热度。局长认为，三兄弟去化只是时间问题。而短期内，谁更胜一筹，且听局长分析。
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金地峯范北京地块实拍视频
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龙湖揽境地块实拍视频
配套共享，三兄弟其乐融融
四道桥目前城市界面一般，周边高压线很多。辐射多不多局长不知道，您多注意。
局长亲探地块时，路上倒是洒水很多，还是很注重城市环境的。
四道桥属于先规划后发展的区域，有规划的教育和养老医疗用地，此外，还有南侧办公商业用地。
更重要的是，土地规模面积庞大，且都是“净地”，便于连片、组团开发。
具体到三兄弟，被绿地和商业环绕，不临主路，规划条件还不错，形成贴身肉搏之势。
交通上，三兄弟坐落在西苑路东西两侧，东侧5公里的主干道为西六环路，南侧最近的是金安路，自驾出行还算方便。
三兄弟都是邻铁盘，在四道桥地铁站南侧。最近的是金地峯范北京，距离四道桥地铁站也就300米左右，当然，不好的一方面就是离地铁最近的房源会有些噪音。
距地铁最远的是龙湖北辰揽镜，大概600米左右，离高压线也最远。
第二近的就是金茂长安悦及长安悦＋项目，距离地铁大概500米左右。北侧地块体量小，临近高压线，所有刚需小户型产品及保障性住房都规划在了北部地块；而改善大户型产品则集中在南侧地块。
公交出行的话，最近的是侯庄子新村公交站，有941路、专线204路、M24路等多条公交线路。2公里内还有近20条公交线路可通达石景山、海淀等地。当然，这其中不乏370路的冬奥广场站，可以近距离观赏首钢滑雪大跳台。
商业、学校、医疗等配套也基本都是共享的。
商业方面，有3个商圈。西南2公里左右有门头沟新城的龙湖长安天街、中骏世界城，以及西南不到3公里的远洋新天地和西长安街壹号，还有冯村的365plus,逛街吃饭看电影什么都不耽误。
京西大悦城
再远一些，是首钢园、苹果园商圈，首钢园内的六工汇+苹果园附近的京西大悦城开放在即，离这个板块也就一座新首钢大桥之隔。
还有五棵松华熙live，也就是金地峯范北京体验馆所处位置。
学校上，3公里左右有大峪一小附属幼儿园等5个幼儿园。
小学方面有3个，东南2公里为北京八中京西附小，东北3公里为大峪第一小学，西侧4公里左右有北京第二实验小学永定分校。
中学方面，西北3公里内有大峪中学、首师大附中永定分校，南侧不到2公里就是北京八中京西分校，西南侧4公里还有北京八中永定实验学校。
门头沟虽不是教育强区，但北京八中还算是名校了。
医疗资源较少，板块内没有三甲医院。2公里内有京煤集团总医院(上岸)综合医疗部、仁圣医院、永定镇卫生院、石龙医院等医疗配套。
大型的话，东北侧5公里左右为京煤集团总医院，东南侧8公里为石景山朝阳医院，也能保证家人不受疾病困扰。
环境上看，西北3公里为绿海运动公园，东侧永定河缓缓流过，南侧6公里左右有莲石湖湿地公园、冬奥公园、永定河森林公园。统共下来，约有9个公园环绕。不得不说，离西山近，还是非常宜居的。
产业而言，项目距冬奥首钢商务园区6公里，距中关村门头沟科技园3公里，可一定程度上享受其利好。
但要想依托产业发展支撑区域快速发展，不现实。周边产业落地需承接石景山以及海淀部分需求外溢，而石景山产业虽说也有，但仍处在向上发展周期，外溢还需时间。
但长期看，产业吸引人才聚集，宜居环境、城市交通等配套完善，四道桥是买房人可以置业的区域，且周边都是待拍地块，供应增加，价值可期。
产品内功各有千秋
在产品进入冰河期的市场环境里，三兄弟1600多套，17种户型，以100平以内刚需户型为主，几乎达1400套左右。
100平以上改善户型，只有金茂长安悦做了主力供应。
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据局长亲探来看，金地峯范北京地块方正，社区内配备有菜市场、公厕等。
但户型却有点奇怪，面积段为最小户型为61㎡，还有77㎡、92㎡、99㎡，共718套房源。
其中，2个楼栋做了东西向，其中一栋项目销售解释为：为了观景。
另1栋楼层很低，解释为：为了达到2.7的容积率标准。
东西的，纯西的，南北的，有些五花八门了。
龙湖揽境66天拿证，速度最快。8栋楼，15-18层，约627户。主要打造62㎡-77㎡两居和98㎡三居产品。68㎡、77㎡南向；98㎡南北向。
容积率2.7，房屋赠送小阳台，得房率约74%。
具体开始对比一波。
金茂南侧地块为118平三居、140平四居。北侧0001地块推出78㎡纯南两居，套内预计59平，得房率75%左右；
98平三面宽，南北通透3居，套内预计78平，得房率约80%。项目还建设了保障房部分，主要是80平与60平两种户型。
先把没有对比面积段哦金茂改善产品长安悦＋户型拿出来说吧。140平四居，亮眼的是南向标准四面宽13.4米，采光更好。据了解，2021年市场上四居三面宽集中在12米左右。
窗墙比也巴适得很，主卧套进深8米，面积20多平，也算是同面积段较好的了。
118平，南北通透，三面宽3居，南卧赠送飘窗，餐客厨一体，北侧厨房带了一个储物间。
槽点是，主卧是暗卫；入户门正对儿童房门；南侧卧室到客卫动线略长。
边户是所明户型，中间户基本格局没变，但北侧次卧尺度略小。边户套内预计89.76平，中间户87.21平。得房率在76%、73%左右。
龙湖揽镜62平，纯东向，通透性略差，但居然也做到三面宽，8.6米面宽。不过，餐桌的位置的确尴尬了。另外虽然做了两居，不过次卧有些小，单人居住更合适。不过，据了解，62平已售罄。
金地峯范北京61平1室2厅1卫户型，长条状设计。不过，做到了南北通透，客厅朝北，观景更好。卧室朝南，采光更好一些。
龙湖揽境68平两居，客厅和主卧，都做了飘窗赠送。不过，西向、L型设计，两个卧室门对门，尤其北侧卧室采光多少有些影响。数量不多，只有36套。
金地峯范北京69㎡做两居，真可谓贴身肉搏了。纯西南朝向，通透性欠缺，入户空间感不错，但厨房跟次卧太近。
对比70-80平面积段的话，金地峯范北京做了74平、75平、77平两居，几乎都是长条状，设计被某业内人士称为数十年前的塔楼产品了。
尤其74㎡户型就真正的是一个长条，是凑面宽数的边角户型。据局长了解，项目方称，为了做更好的观景户型才做成这样。
77㎡两居纯南向，整体还算方正。厨房跟卧室咬合，空间紧凑，但门和卫生间正对，比较尴尬。次卧形状不太方正，空间利用需要好好琢磨。尤其是床体和厨房凸角会不会卡在一起？
78平两居产品，动静分区有了，不过槽点不少。只有主卧做了飘窗赠送；主卧门套与墙体之间空间大，无法给到更多的空间给到衣柜设计；入户玄关不做收纳；餐桌没地方放，只能放在过道上。
有些可以通过设计进行优化。
比如，卫生间设计上，洗手台盆、马桶、淋浴间位置需要稍微调整下，就能做到三分离。
再比如，主卧门洞调整一下，就可以增加衣柜收纳功能。
金茂长安悦78㎡两居，纯南向，南向总面宽6.4米，餐客厅一体，L型明亮厨房，次卧也有南向采光，但面积稍小。卧室和客厅做了飘窗赠送。
槽点是卫生间是暗卫；开门客厅一览无余比较无奈。
龙湖揽境77平两居，整体方正，客厅和南向卧室做了飘窗赠送。
79㎡纯南两居，边厅套数不多，只有15套。南北进深16.8米，两端是卧室，中间是客厅，通透性一般。不过有个小家政间，还是不错的。
金地峯范北京92平三居图
再看90平面积段，金地峯范北京92㎡户型仍做到明厨明卫，双卧朝南，不过其它就是74平的升级版本。
东西向客厅+餐厅空间有些局促，餐厅为四人桌。
户型图的沙发只能坐两个人，背靠采光窗。
槽点也是追求明厨明卫的代价。当然，这些代价也可以换成暗卫，牺牲LDK。
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金茂长安悦98平户型，动静分区利落，8窗全明，采光不错。美中不足的是，南向书房门正对北向的儿童房，厨房面积稍小。
龙湖揽境98平三居户型套数大概有309套，主力户型。客厅面宽3.5米，主卧面宽3.2米，在98㎡面积段中不算特别出彩。
套内74.21㎡，得房率78%，比很多一批次项目都要高，2T3户的设计能节省不少公摊。相比金茂98平户型的8窗全明，还是少，为7窗全明。
不过好的地方还有，书房推门可以到阳台。
金地峯范99㎡三居，南向三面宽，主卧套房，三个卧室分布在不同角落，次卫干湿分离。
槽点也有，入户门正对北侧卧室门，隐私性不太好。相比金茂89平户型，只有6窗全明，客卫是暗卫。
当然，局长认为，金地地块面初步估算，面宽是最窄的，再加上退线要求，楼栋排布和户型设计上有些捉襟见肘，也在所难免。
局长认为，金地峯范北京比较不错的是77平、99平。而其他刚需户型设计中，存在动线不合理、一味追求明卫顾此失彼等多个问题。
金茂长安悦虽有改善户型，但据说装修标准不太好。
据局长了解，此次长安悦的装修标准连中央空调都没了，称不上“亦庄金茂悦”的标准了。另外，金茂长安府已改成 “长安悦＋”，自身降低产品标准，市场质疑声频频。待局长再有一手消息，会及时发布。
金地峯范北京装修方面，做到了中央空调，这点看还真是卷起来了。在这里插一句，项目以峯范系命名，但实际好像并非真正的峯范系，外立面竖向线条有被横向线条压过的势头，帽檐的处理也不如兄弟项目简洁大方。
龙湖揽境装修细节到位，比如入户置顶鞋柜，自带消杀功能；新风系统、中央空调等、厨房碗柜收纳、污水处理器等。装修标准约3000元/㎡。
户型对比后，小户型面积建议选择龙湖揽境62平、69平；
70多平面积段，十分在意明厨明卫的买房人只能选择金地峯范北京78平，但要不在意厨房和次卧的紧密距离。
90多平面积段，局长个人建议选择金茂长安悦98平，但如果考虑装修标准就可以选择金地峯范北京99平；
100平以上改善产品只能选择金茂长安悦＋。
谁是性价比之王
三兄弟地处石景山与门头沟交汇处，向东下一站，就是四线换成的金安桥站，再下一站是三轨交汇的苹果园站，交通便利（通勤便利）。
远一站地少1.4万/平—2.2万/平。比如与石景山金安桥的邻铁盘中海寰宇天下天赋，价格7.5万/平对比看，三个项目可以买三居产品，而天赋只能买2居。
尤其金地峯范北京小户型总价350万起，龙湖揽境68平按5.6万/平计算，总价最多380万，就能上车，尤显稀缺。
三兄弟周边二手房供应量较多，西南方向500m处有商住公寓组团，如西长安壹号、远洋新天地、华润悦景湾，销售均价在2.4万-2.6万/平不等；
周边2km处，以永兴小区为首、楼龄较高的二手房，销售均价在3.2万-4.5万/平不等。
比如清露园近4.5万/平，2012年建成；永升嘉园、中国铁建梧桐苑等并无挂牌房源。
对比周边二手房价格，没有优势，比板块内均价高了不少，不过板块周边楼龄近的大改善均价也在6万左右。
改善型产品如西侧丽景长安、北京城建·龙樾西山，南侧电建·金地华宸、泷悦长安，建成时间在2012年至2019年间，在售均价为4.4万-6.3万/平。
金茂长安悦销售均价为5.5万/平，78㎡-98㎡两至三居429万-539万之间；118㎡-140㎡三至四居，649万-770万之间（具体售价以开发商实际开盘时的价格为准）。按此价格计算，78㎡两居总价约429万元，首套首付约172万即可上车。
龙湖揽境销售指导价6.1万/平，目前在售均价为5.4万-5.6万/平。
金地峯范北京销售指导价6.1万/平，据销售提到，预计开盘价会在5.6万/平，部分小户型会在5.5万/平。
另外，与本项目一站之隔还有两处已清盘售罄的新房：合景领汇·长安和中骏·天峰，预计今年交房。其中，合景领汇·长安成交均价在4.6万-5.2万/平之间；中骏·天峰成交均价为5.3万/平。
购买建议：
配套都是三项目共有。而区别在于户型、装修等部分。
买房是个做减法的过程，尤其是上车盘，要在有限的预算范围内选择更好的户型。
从适合人群看，局长认为更适合门头沟地缘客户、石景山刚需以及工作在1号线、6号线沿线人群。
最后提醒一下，站在保值升值角度，不建议入手大户型。
买房前私信局长！加入【买房研究局】区域群/项目群参与讨论。
一起薅开发商羊毛！
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