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门头沟
龙湖北辰揽境
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项目测评
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Aug 28, 2022 01:12 PM
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宋宋谈房
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大家好，我是宋宋。
滑雪归来，该干活了，嘻嘻。
北京在售新楼盘基本都有合作，找宋宋拒绝买贵！
具体楼盘优惠点位不同，详细私询。
微信号：SS1801007.
看房前，提前找宋宋聊聊，方便调度安排专业销售～
龙湖的关注度现在是极高，一个朱辛庄地铁站的龙湖云璟。
真是“盘未开，先闻其声”，详细不再多述。
今日主菜是位于门头沟与石景山一河之隔的龙湖北辰·揽境。
先说一下宋宋今日售楼处实踩的情况。
小区共8栋楼，557户，容积率2.7。
15-18层，2#总高17层、4#总高16层、5#、8#均为总高15层、1#、3#、7#楼是18层。
62㎡纯东两居，3#号楼，共计36套
69㎡东西两居，3#号楼，共计36套
79㎡纯南两居，共计156套
98㎡南北三居，共计312套，主力户型。
首开2号楼和3号楼，已于12月19日取得预售证，定于12月23日晚上正式开盘。目前10万认筹金，7日内可退。
由于认筹过多，加推1号楼。
目前样板只有一间98平米的。
详细看下图
4种户型，建面约62㎡、69㎡、79㎡、98㎡；3种两居，1种三居。
两居：62㎡（纯东向）、 68㎡（东西向）、 78㎡（纯南向）。
三居：98㎡（南北向）。
首开1，2，3号楼，其中，1号楼2号楼南北向，分别有1个单元和2个单元，户型79㎡、98㎡。
3号楼东西向只有一个单元，户型62㎡、69㎡。
62平米户型三面朝东，可谓是麻雀虽小五脏俱全，3面宽，虽朝东光线上午明亮，下午不及上午了，自然光还是可以的。各功能区都是缩小版的，卫生间干湿分离，带个小的就餐区，厨房有冰箱位置，算是精小而极致了。
赠送3个飘窗，不要自行车了。
69东西两居，不通则痛，自己看哦，主朝向是西，不多点评。
79平米的户型，纯南向的基本都跑不掉这格局，区别于其它开发商的最大优势是，次卧室有门，能出去，外面是各4平米的方方正正，铺上地砖的mini露台。总比外面是天井一般望不出去的楼盘好太多，窗户也开大了。别看户型小，有单独小家政收纳间。
98主打户型，全明格局，入户双玄关，其一做家政间，收纳间，完美。
南北10.45m进深，通透性点赞了，虽不是三面宽，但赠送双飘，得房率 加进深可以弥补啦。双明卫，干湿分离，主卧室做到了套间，也是可圈之处。书房同样有门，推门可到阳台，这个户型放在市面也算极佳了。
再看下装修，诸多细节做的还是很到位的，入户置顶的鞋柜，自带消杀功能。卫浴的洗簌收纳空间。厨房的碗柜收纳，污水处理器，净水器。新风系统，中央空调，可以把装修材料品牌签到合同里的为数不多的开发商。
更多细节可以样板间探寻。
区位解析：
揽境与石景山仅一条河之隔，过首钢大桥既是。
首钢大桥双向8车道
就区位而言，揽境属于西六环外！位于门头沟新城永定镇的东北角，永定河的西侧是门头沟，东侧是石景山，一条河。依着环线而言，西六环是挨着城区最近的6环，看图可知。
昌平为例，北六环到天安门36km,西六环揽境到天安门23km,进城通勤而言，稳胜。相当于北五环外清河到天安门的距离。
龙湖揽境与石景山到底什么关系呢？
简戳要害：
开发商宣传材料蓄意误导，让人误以为是石景山的项目，这点办的极不地道，而开发商都这么干。。。
揽境与石景山，类似于昌平之于海淀。龙湖揽境这种项目，势必会“借势”石景山，购房者也会考虑此因素。
如下图，石景山有两大集中板块。
一是金安桥板块（北辛安），寰宇天下在这，这是一个超大规模的小区，曾连续两年拿到了全北京新房销售冠军，其四期的天赋目前还有200套左右。
二是古城板块（首钢东南区），长安云尚、长安云锦、天钻、天玺、融创长安和玺、华润长安九里都在这，还有一个长安悦玺在售中。其它基本都售罄了。
周边配套
公路方面，横向3条＋纵向1条，此为主框架。
纵向是西六环，沿着这条路北上到海淀山后的永丰产业基地、中关村软件园上班是可行的。
横向的路较多，长安街西延线是最华而不实的，红绿灯多。莲石路、阜石路，这俩京西快速路依然是首选。
龙湖揽境的轨道交通确实很方便，对地铁族十分友好。家门口500米左右，S1线的四道桥站，很舒服的距离。
乘坐S1，可在1站后的金安桥，换乘6号线、11号线、市郊铁路京门线，此处为四轨交汇。
乘坐S1，可在2站后的苹果园，可换乘1号线、6号线，此处为三轨交汇。
金安桥和苹果园都会成为京西的交通枢纽。

11号线金安桥站、北辛安站、新首钢站，S1线金安桥站至苹果园站，地铁6号线苹果园投入使用，这3件事都会在2021年12月底前开通。
更远的规划，也是有的。地铁18号线（R1线），和1号线、6号线、11号线类似，都是东西走向的，区别在于这是大站快线，最远到达通州宋庄。
生活购物方面，有三大商圈。
1·门头沟新城，以同样是龙湖打造的长安天街＋中骏世界城为主，远洋新天地＋融创西长安街壹号的商业为辅，加上冯村的365plus。只有2km左右，预计使用率最高。
2·苹果园商圈，喜隆多购物中心、京西大悦城为主，姑且加上旁边的当代商城、山姆会员店。
3·五棵松商圈，华熙live。
4·医院配套最近的是京煤集团总医院，其他的大医院：解放军总医院（301）、302、空军总医院、武警总医院、石景山医院。
5·学校方面，项目周边有规划用地。
现有学校：北京八中（京西校区）、北京八中京西附属小学、永定上岸中心小学、首师大附中永定分校。

轨道交通如此密集，生活配套如此成熟，区位通达性如此便捷，是不是一点也不像一个远郊区项目？
优点盘点
1:先天发育。
板块很重要，版块非常重要。虽不是城六区，就通勤而言胜比某些鸡不拉屎，鸟不生蛋的城六区很很大片地界。本本分分，规规矩矩的做个通勤盘，还是光明的。跑赢大盘还是稳妥的。
2:价格，通达性
就刚需而言，现在市场及其不友好，都是一杆子支到了6环外，首付130，总价330wan 的两居，难找，那是真正的6环外。通达性不好，配套不行，基本与城区通勤无缘，单纯上车而已。揽境，能做到通达，尤其友好1号6号线，1号6号通哪大家都知道。
3:实用性，期许性
6环外，配套似乎最齐，现状最好的地块，宋宋倒是觉得它没有在老城区，周边都是待拍地块，未来还是可期的，龙湖物业加持，社区环境服务还是值得期待。
4:开发商，拍地价地，楼面价低，溢价低，尤其是首开，限低5.4w，限高6.1w,宋宋售楼处了解到，首期有户型最低价格做到了5.2w，位置好，楼层好的户型价格5.6W。记住是首期，下批开盘预计一月份。
5:小户型，真正的临铁盘，它确实稀缺
龙湖定位很不错，做的是纯纯刚需盘，要知道门头沟基本不产小户型，一动就是百平起的户型，而揽境，最大主力户型才刚刚98平米，实属友好总价最高550万，小户型真的在市面上处在绝迹的悬崖边上了。没有改善纯刚需难得一见了。
缺点简要
1:先天发育
还是板块，阴阳相生，吃了环线亏，划了6环外，还落在了涵养区门头沟地界，通达性好，价格低，占了小户型，阴阳相生，此消彼长，算是相生相伴啦。
2:宣传
不是石景山，不是洋房，带偏严重。
3:地块缺陷
细短，很考验开发商设计团队的设计能力，怎样最大利用化东西向楼栋，着实对社区的光线照成影响
4:发展
依靠门头沟经济发展带动是真的难，规划难，产业规划也难。周边地块规划，大概率会加持增值。不确定是周期性，不知道放哪年哪批次拍。
实拍原图样板间
客厅
主卧室
厨房
家政间
书房
主卧收纳
主卧卫生间
次卧
客卫
社区效果图
