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门头沟
金茂长安悦
金茂长安府
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项目测评
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Aug 28, 2022 11:10 AM
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买房研究局
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2021年12月10日，金茂以11.68亿元竞得门头沟永定镇MC00-0605-0001 、0003地块，配建5400㎡保障性租赁住房，溢价率1.57%。
两个多月，2月15日，01地块定案名金茂长安悦，03地块定案名金茂长安府。地块规划15层左右小高层，500套房源，容积率2.0。
门头沟新盘频出，大战不可避免。
项目位于门头沟永定镇西苑路与石龙东路交叉口西南侧，具体在S1线四道桥站南侧，据局长亲测，大概300米左右。更受到关注的是，项目在石景山北京冬奥公园西侧、绿海运动公园东侧，东南方紧邻龙湖·北辰揽境，东北紧邻金地峯范北京。
冬奥公园
“府系”和“悦系”是金茂地产旗下两条知名产品线。“府系”为大面积改善产品；“悦系”为小户型刚需产品。
是纠结还是想兼顾，定位两种产品系？金茂长安府推出产品面积段为115-140㎡，总价在650万-800万之间，折合后均价约为5.3万/平；金茂长安悦推出产品面积段为75-95㎡，总价在400万-500万之间，折合后均价约为5.6万/平。
1
冬奥会加持，配套落地加速
门头沟一直以来都是能够吸纳海淀、石景山、东西城以及朝阳外溢客户的规划区域。未来的人口、商业、教育资源以及环境，可以支撑门头沟作为城市延长的核心区。
先看交通。相关地铁线路的建设与通车，已经确定“前置”。
项目算是邻铁盘，距离四道桥站仅仅300米左右，可以乘坐1站至金安桥站转乘6号线、11号线，乘坐2站可在苹果园换乘1号线。
项目东北侧紧邻西苑路，西北侧为石龙东路，再往东是西六环，自驾很方便。西侧、南侧均有在建路段。再往南侧主路为金安路。项目到五棵松、丰台科技园等商圈约25分钟，中关村商圈35分钟、西直门商圈45分钟。
公交方面，距离最近的是侯庄子新村站，有941路、专线204路、M24路等多条公交线路。2公里内还有近20条公交线路可通达石景山、海淀等多个地方。当然，这其中不乏370路的冬奥广场站，可以近距离观赏首钢滑雪大跳台。
教育方面，整体实力不够强，跟海淀学区还是没法比的。不过2公里内有北京第二实验小学永定分校附属幼儿园等5个幼儿园，北京八中京西附属小学等3个小学，3公里内有北京八中、首师大附中等6所中学
商业方面，出门1.2公里就是北京长安天街，逛街吃饭看电影什么都不耽误，3公里还有Plus365购物中心、永兴商城、金安环宇荟购物中心、欢乐大都汇等。
日常生活方面，菜市场、京东便利店、便利蜂、盒马邻里、北京同仁堂、叮当智慧药房等多家超市和药房，比较方便。
随着冬奥会的建设举办，加上京西本就宜居的自然环境，居住在这里，环境优美，心情舒畅。周边大大小小9个公园环绕，其中距离较近的是绿海运动公园，还有首钢园冬奥公园，滨水公园等，开车十分钟均可达。
万一有个头疼脑热，项目周边2公里内有京煤集团总医院(上岸)综合医疗部、仁圣医院、永定镇卫生院、石龙医院等医疗配套，也能保证家人不受疾病困扰。
2
纠结产品定位
两个地块做了两个完全不一样的产品系，不知是更纠结，还是想一鱼两吃。局长在总结2021年买房趋势时注意到，虽然说六环外的新房如果价格不够优惠，会去化慢，但如果品质不高，去化也会更慢。
日前，局长收到了项目曝光的户型（过程稿）。金茂长安悦户型简单，商品房主要分两种，一种是98平三面宽，南北通透3居，套内预计78平，得房率约80%。
一种是全南向78平2居，套内预计为59平。得房率为75%左右。
保障房部分主要是80平与60平两种户型。
看下78平户型，动静分区明显。不过，主卧去卫生间的话，动线稍微长了点。
98平户型中，南向书房门正对北向的儿童房，厨房面积稍小，其他还不错。
在这里提一下，北侧地块体量小，临近高压线，金茂把所有保障房规划到北区，户型设计上都规划成刚需跑量的小户型，也是和南地块改善产品有所区分。
果然，保障房、刚需、改善的级别在市场和开发商心中还是区分了级别。
南地块全部是改善的三四居产品。
118平南北通透三面宽3居室，北侧厨房带了一个储物间。不过不太好的是，入户门正对儿童房门；南侧卧室到客卫动线略长。
该户型有边户与中间户，边户是所明户型，中间户基本格局没变，但北侧次卧尺度略小，主卧是暗卫。边户套内预计89.76平，中间户87.21平。
140平户型设计是南北通透四面宽4居，全明格局，除客厅，南向卧室全部赠送飘窗。
3
性价比是关键
“价格战”一触即发，金茂打算升级这场战斗。
项目周边二手房供应量较多，西南方向500米处有商住公寓组团，如西长安壹号、远洋新天地、华润悦景湾，销售均价在2.4万-2.6万/平；西侧2km处，以永兴小区为首、楼龄较久的二手房，销售均价在3.2万-3.7万/平不等。
改善型产品如西侧丽景长安、北京城建·龙樾西山；南侧电建·金地华宸、泷悦长安，建成时间在2012年至2019年间，在售均价为4.4万-6.3万元/平。
项目所在区域周边新房供应量不多，东侧紧邻两处新房项目，其中东南为龙湖北辰揽境，销售指导价6.1万/平，目前在售均价为5.4万-5.6万/平。目前在售79-98平二居、三居。
东北为门头沟永定镇0002、0005地块，是由金地集团在2021年北京第三批次集中供地中竞得，目前案名定为峯范北京。峯范北京是距离四道桥站最近的项目，地铁站正南侧。
其户型图也已经曝光。最小户型为61㎡，还有77㎡、92㎡、99㎡，共718套房源，均价约5.7万/㎡，最高单价6.1万/㎡，最低350万左右。
三个新房项目成贴身肉搏之势，不过在目前“穷刚”的市场下，金地峯范北京的61平预计会遭到热抢。
另外，一站之隔还有两处售罄的新房：合景领汇·长安和中骏·天峰。其中，合景领汇·长安成交单价在4.6万-5.2万/平之间，78.0-108.0㎡三居；中骏·天峰成交均价为5.3万/平，主力户型为89平-113平3居，2022年12月整体交房。
从绝对价格看，如果定位5.3万、5.6万，有一些优势。未来，项目资产变现能力和保值性都不言而喻。
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