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门头沟
雅居乐富春山居
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项目测评
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Aug 28, 2022 11:10 AM
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买房研究局
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1月23日，门头沟雅居乐富春山居拿到预售证，预计节后正式开盘。
此次预售证共批复5栋住宅楼，211套，拟预售价格59920元/平-67772元/平。
乍一听，以国宝图为名，让人有很多期待。但目前看，存在很多不确定性。
局长带大家看一下项目。
快到项目路上
红框内不知为何？
周边半山别墅
没配套的“山居”
雅居乐富春山居位于六环外，局长在地块现场转了一大圈，施工现场的路坑洼，山坡上随处可见高压线，周边别墅大多无人入住，不过视野很开阔。
地块总计分四个小地块，随山体的走势，东西向呈长条状。夏天时，除了一条非常难走的小路能去地块，有一条从山上留下来的小溪穿过，其余地方都被植被覆盖，地方环境好。
项目背靠定都峰、万佛寺、千灵山等约2.7万亩山林资源覆盖带, 整个地块位置有100多米的高差，空气不错。
离项目较近的有周边5公里有冯村公园、石门营文化公园、葡山公园等。西南侧10公里左右有北宫国家森林公园，区域内环境很好。
不过日前再去的时候，看到地块施工现场有一些路已经修的可以了。
山里大型配套少，只能去冯村及更远的周边。
公共出行的话，最近的地铁站是石厂站，大概2公里左右，还算可以。公交线路也有几条。
项目东侧3公里左右有中关村门头沟科技园，未来会吸引人流汇聚。
商业方面，东北侧4公里有北京长安天街、华润365plus、永兴商城、东侧2公里左右有保利欢乐大都汇。日常买东西也还可以，物美超市等几个便利超市都有。
医疗方面，项目北侧4公里有石龙医院、门头沟妇幼保健院，再远一些7公里有门头沟区医院、京煤集团总医院（三甲医院）。
项目5公里内有门头沟第八幼儿园、实验二小及附属幼儿园、 世纪之星幼儿园、幸福天使幼儿园等12个幼儿园，有北京大峪中学附属小学、中国人民大学附属小学、北京第二实验小学永定分校3所小学，有大峪中学、北京八中永定实验学校、永定中学、北京八中京西校区等4所中学。
不过整体配套，都不算近，需要一部车，或者适合未来养老、度假人群居住。
局长提醒一下，万佛华侨陵园在富春山居南侧，虽然未来居住，业主是看不到的，但多少有些心理影响。
另外，高压线塔在山上，有一定的视觉影响。因此，园林设计成为了项目的主打选项，项目规划一带一环串联五个主题，依循山体走向、地势起伏，打造“山境九景”，最大程度将原生大树进行甄选、保留。
下山路上，局长路过万佛堂村回迁房社区，总体感觉周边居住人群混杂，有别墅，有普通二手房，还有回迁房。
自身玲珑，户型ok
红色为洋房，蓝色为叠墅
再看内部。作为一个纯改善新房项目，容积率仅1.1，本身规模不大，住宅建面约5万平，只有283户。体量小，也十分静谧，不过项目低密度的基础上，还能做出院子，也够用心了。
另外，匹配小体量社区的配套和大社区的确不一样。从这个角度看，区域价值有待提升。
除了住宅部分，项目还有一块建面1万平的F3多功能用地，配建再生资源回收站一处、宏蜂窝基站一处，以及一处社会停车场。
未来项目会配建社区商业，小区内必须要自建便利店、药店等日常生活必须配套。
配建中的再生资源回收站，规划要求是大于等于17平，目的是解决小社区及周边部分人群的需求。不过会不会成为废品回收站？揣测一下。
户型方面，雅居乐富春山居产品为143平洋房、158平平墅、195平上叠和225平下叠，纯改善型社区。部分楼座可直瞰CBD和中国尊，视野倒是宽阔。
从户型图上看，143平四居为四叶草户型，南北通透，全明，南向三面宽12.75米，客厅尺度达6米，赶上170平了。双卧朝南，主卧套设计，餐客厨一体，同时设置了家政间。
震惊到的是158平户型，户型南北通透，主卧套间设计，还有超大露台。南向17.35米的超大面宽，单客厅尺度就达10.25米，观景尺度可以想象。私属电梯入户，独享约6㎡电梯前室。
建筑面积约195㎡的云顶美墅，户型设计采用第四代别墅设计理念，南向全厅设计，主卧面宽约4米，配备独立飘窗，独立卫浴、独立衣帽间，连接室外露台，喜欢的山景可一览无余。
约11m奢阔宽厅，1:1方正格局，约10㎡星空露台，270°环幕视野。
利润丰厚，性价比值不值？
2021年5月雅居乐以底价15.3亿元竞得北京市门头沟区永定镇冯村、何各庄等地块，楼面价29458元/平，这还是仅计算住宅地上可售部分的楼面价（别墅地下空间同样有利润），销售指导价6.3万/平，每平米超过3万的价格空间比起某些竞争到只剩1万元/平价格空间的项目，有的赚。
但区域内产品不少，竞争激烈，局长看到地块周边别墅大多无人入住。比如：别墅产品与之近似的鸿瑞西峰叠拼2021年销售约10套。
有媒体指出，如果项目去化不好，不如保净利率。当然，销售速度太慢，利润同样会被融资利息吃掉。
周边房价对比看，局长从安居客搜索门头沟单价6万＋/平的房源为零。而搜索冯村板块有4个项目。
2016年11月开盘，2020年交付的次新房远洋新天地单价为2.65万/平；
2017年 3月4日开盘，2018年12月31日交房的西长安壹号单价3万/平；
2017年04月18日首期开盘的丽景长安户型面积155.00-190.00m²，在售均价为4.6万/㎡，总价区间为729-893万元/套；
2017年09月17日首期开盘的北京城建龙樾西山在售户型为118㎡三室两厅两卫、134㎡四室两厅两卫，在售均价为5万/㎡。
永定镇板块有3个项目，分别为2021年10月开盘的中建长安麓府，单价5.7万/平；
2012年竣工的中骏天峰1月挂牌均价52496元/平；
2018年竣工的翡翠长安1月均价6万/平；
东北侧的华润润西山别墅二手房单价在3.6万-4.6万之间。
对比下来看，局长认为没配套，生活不便，选择保净利率的雅居乐富春山居似乎并不能沾上 “国宝”名字的福气，受人追捧，性价比不高。
买房之前私信局长！一起薅开发商羊毛！
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