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石景山
长安润璟
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项目测评
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Aug 28, 2022 01:12 PM
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宋宋谈房
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大家好，我是宋宋～
咨询不收费，解答不要钱，新房怕买贵，找宋宋～
从集中土拍后，一些开发商的名字悄悄消失了，而一些开发商成了土拍市场的钉子户，比如华润和中海。
从海淀永丰的钮祜禄氏·润园PK乌拉那拉氏·汇德里，又刀剑无影的杀到了石景山，长安润璟VS 中海云庭，不知此次能否拉开距离的杀出个输赢？
今天来聊聊首钢园东南区的长安润璟～
项目由4栋18层的小高层和3栋11层的洋房组成，呈“梅花桩”式布局，保证每一栋楼的采光和风景。主力户型为建面102㎡-130㎡三至四居，社区仅402户，是三居起步的精致改善社区。
按照销售指导价7.48万/㎡计算，总价711万/套起，首套首付约284万，精装交付。
此次由于长安润璟准业主多来自海淀、西城等年轻群体，因此产品打造也更加现代化、年轻化、轻奢化。
01基础信息
占地面积：16392㎡
拿地时间：2022年2月
交房时间：预计2025年
容积率：2.8
总户数：402户
绿化率：30%
楼栋总数：7栋
开发商：北京润实置业有限公司
物业公司：华润物业
物业费：待定
产权：70年
供暖：集中供暖
面积区间：建筑面积约102/103/114/121/130㎡三/四居
建筑形态：3栋洋房+4栋小高层
装修标准：精装
项目地址：北京市石景山区首钢东南区莲石路与景顺街路口以北200米
02交通情况
有1号线+规划中的11号线双地铁，11号线目前已经开通4站，其余段已经进入地铁三期环评阶段，没意外的话或许2027年能通车。
自驾长安街，莲石快速路，直达西二环的丽泽、金融街。
区域内的阜石路、莲石路为快速路，全程无红绿灯，从古城到金融街，大概半小时车程，到中关村大概25分钟车程。出行相对非常便捷。
03教育资源
3公里范围内有京源小学、京源中学、古城二小分校、古城中学、王子岛国际幼儿园等。
04商业资源
项目东北4.3公里有综合商场石景山万达、5公里左右有沃尔玛山姆会员商店、8公里左右有五棵松华熙，西北5.2公里有京西大悦城（预计年底内开业），6.7公里有喜隆多购物中心、7公里有六工汇等。另外，旁边还有中海自建的商业。
05医疗资源
西北3.5公里有昆仑医院，东北2.5公里有首都医科大学附属北京朝阳医院西院、3.5公里有石景山医院，8公里有301医院，12公里有空军总医院；东南8公里有302医院等为家人健康保驾护航。
06生态环境
西南1公里为冬奥公园、永定河森林公园、莲石湖公园，还有全马跑道，爱好跑步的人们有福了！北京冬奥公园与首钢园已在高线公园、冰雪森林和首钢大桥下3处节点实现与首钢园北区互连互通。
07户型
103㎡三室两厅两卫是较为前卫的边厅设计，主卧套+3.5米面宽南向书房/卧室，均附带飘窗，将珍贵的南向空间充分利用，同时5.8米超大尺度的边厅，又能兼顾客厅的采光及通透感。进门左手边的玄关柜正适合特殊时期“囤货”归家后放置消毒，旁边预留洗衣机、烘干机的家政空间等细节，均来自真实生活中的细节
121㎡四室两厅两卫户型则更为方正：
南向10.2米三面宽，面宽进深比接近一比一，入户玄关+次卫，便于特殊时期归家消杀。整个空间以客餐厅为核心，主卧套房及书房分列客厅两侧，互不打扰。北侧两次卧可视家庭结构调整为多种用途，为房子预留“成长多变”的可能性。U型厨房、双开门冰箱预留位、餐边柜收纳空间等诸多细节非常到位。
08板块价值
“房地产最核心的价值是土地，因为它不可再生。”
而石景山不缺教育，也不缺医疗，距离城区更近，居住生态涵养区。
近些年凭借新首钢、冬奥等利好，快速兑现的城市配套，形成产业转型升级，形成对优质人群的强大吸引。
今年6月，占地22.4万㎡的新首钢六工汇即将开业；年底，10万㎡的石景山大悦城亮相，两大超级商业综合体将成为京西新的消费地标。
以及规划地铁线路加持让这个板块，在现有的基础上，又上一个台阶。
宋言宋语：
华润在京简直是高周转的模范生！
产品力、口碑、历史项目、分公司资金、总集团债务等情况都没毛病。
开盘快的不代表产品质量就不好，对比开盘慢的，不一定是精雕细活，简单粗暴，可能就是能力不行。
但是呢
石景山的新房从6W 直冲8W，2018年至今，3年房价涨幅近三成，这样的幅度，不仅城六区没有，其他区域也无法与之比肩。
冬奥会＋11号线的利好也早已透支，产业吸引力有限，“后劲”大抵会不足。
所以宋宋觉得石景山整体定价有那么丝丝缕缕的溢，简单说就是透支。
海淀虽然有新供地，但是一个字贵，远！东西城是又贵户型又不好！
而高收入人群买不了海淀的，又大部分在海淀西城金融街上班，这些购买力要么往北走，要么往西走，因为这两个地方便，地图上看最直观。
可北部昌平的回龙观，沙河、北七家，都是刚需盘，改善氛围组没带起来。
如果你对居住环境、产业、休闲的要求比较高，赶上这几年东西城禁止新增住宅供应，在售及待售的都是以前遗留的楼盘，像天坛门槛真的太高，户型还不咋滴。中信城四期，那不是一般人能买上的，不是万人摇，多半也是陪跑。
而石景山这几年打造得很好，产品和购买力相匹配，成了不二选择。
重点是，未来会有源源不断的人群来这里改善置换，在这里买房，未来增值空间是有的，注意是未来。。
自住加保值，职住平衡，建议从了石景山吧。
单纯考虑增值，其它区域盘多看看，不知道看哪的+宋宋～
最后整个东南区也仅剩1宗尚未出让的住宅用地，是否出让、何时出让还不得而知。因此，长安润璟是片区内目前最后一张票，但却不是最后选择。
竞品楼盘：
1、中海云庭 均价7.5W 98/114平米三居 730- 850W
2、长安悦玺 均价7.95W 97/104/122/124/138/152/173 770-1200W
3、丰台区 天阅山河，马上入市的龙樾天元，待拍小瓦窑
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