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石景山
中海·云庭
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项目测评
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Aug 28, 2022 11:10 AM
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买房研究局
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在2022年北京一批次土拍中，五环外普遍要进入8万＋，而刘娘府地块指导价9.15万/平，让石景山进入9万＋时代。
深耕石景山的中海，长期投入，为城市产业升级和人居改善贡献着力量。
从中海寰宇天下的销冠成绩，到长安云锦开盘去化9成，长安云尚不到一个月卖出30亿……中海天钻、中海天玺户型设计更是领跑市场。7.48万/平的新项目中海云庭更添加了新属性，即价格倒挂，而这点在市面上最难得也最是吸引人。
性价比太值
中海云庭处在西五环至西六环之间，按环线看，同批次五环附近的地块，均价部分进入了7万＋。
项目所属片区为古城，是古城唯一在售的新盘。
局长搜索片区二手房时，发现挂牌价大部分为约3.3万-5.4万之间，建造年代为1982年-2014年为主。
局长亲探项目周边，东南方向1公里左右有融景城，14套挂牌房源，均价63607元/平，社区体量很大。项目为2010年开始建设的经适房。
古城南里挂牌9套房源，均价49617元/平。
PS：项目现已开放样板间，感兴趣的朋友可以私信局长报名，报名加小助理cui2007628备注项目名。
缩小条件到5年以内的二手房，仅有中海寰宇天下、中海金玺公馆、远洋天著春秋等28套，房价在69602元/平-148255元/平之间。其中，远洋天著春秋挂牌15套房源中，仅2套低于1000万/套。
7年左右房龄的中海金石公馆，在售7套，二手房均价约7.2万/平。
再看中海云庭，项目最大户型为114平，偏首改人群，按均价7.48万/平算，总价约853万，和部分次新房相比，还是有很大倒挂空间。
2022年开年以来，古城板块、新首钢片区楼盘价格涨幅较快，而板块土地供应下滑，供需紧张，对买房人有一定的紧迫性。
另有粉丝和局长咨询，和四道桥几个项目相比，项目价格还是高。但局长想说的是，四道桥三个项目隶属门头沟，距离项目近10公里，不在一个板块内，没有可比性。
局长亲探项目时，更发现金茂长安悦、龙湖北辰揽境售楼处和中海云庭在同一条路上，距离不到1公里。据了解，金地峯范北京项目售楼处也会在附近。项目扎推，准备拿更便宜的价格差来竞争吗？
户型设计贴心
价格便宜，更要匹配对应价值的产品。
A98、B114
局长看了98平样板间后，只觉得特别方方正正，方正就代表着空间使用率很高，没有空间死角。更重要的是，动静分区利落，双L拼接。
9.2米南向三面宽，且南向房间均带飘窗，采光、观景视野都很好，在客厅、飘窗都可看到公园美景。不过，客厅面宽3.4米，稍稍小了点。
餐客厨一体化设计，在明厨做饭时，可以看到餐厅桌边的家人，保持良好的互动。
三个卧室加上洗手间算静区设计，保证了私密性。不过南向主卧和北向卧室正对门，需要稍稍注意。不过，局长还是要说一下，1个洗手间用起来会比较尴尬。
114平3居样板间，8窗全明，同样的方正，面宽进深比几乎为1比1了。南向三面宽为9.8米，采光、视野很好。
进门右侧为玄关柜，有充足的储物空间，另外，进门左侧为卫生间，符合了疫情的需求，多多保持干净卫生总是好的。
客卫镜柜和马桶 德国唯宝（Villeroy&Boch）品牌
划线位置为开关和插座
卫生间设计了可以调节灯光的开关，洗漱护肤用品放置方便的同时，也保证了女主人的化妆效果。另外，电动牙刷也有地方充电了，很贴心了。
三个卧室分布在三个角落，保持了各自私密性，使用空间没有浪费。不过，南向主卧和北侧卧室正对门，稍稍注意隐私性。南侧主卧不是飘窗。
厨房采用推拉门设计，更贴心的是，滑轨做到了上面。厨房和餐厅采用品牌为BECBAS（贝克巴斯）垃圾处理器、德国铂浪高BLANCO、3M净水机和博世（BOSCH）烟机灶具洗碗机，这些品牌一般是豪宅才舍得用的品牌。
在当下部分开发商减配的当前，项目入户时也做了人脸识别，更为智能。在精装方面采用博世、格雅等知名品牌，在这点上可以堪称豪宅级别了。格力中央空调、百朗新风系统、地暖、鹤山天山铝制门等，足可看出项目诚意十足，为业主们健康生活贴心护航。更开心的是，项目交付和精装交付的差异仅12万左右，差别在壁布、灶具、洗碗机、马桶、厨房门、垃圾处理器等地方。
产品均好的同时，项目承诺保持正常施工进度，保证及时交房。从这点看，中海长安云尚比周边的华润长安九里项目做到了如期交房。
在这里，局长提醒一下，为了做更精致的户型，98㎡户型北侧有连廊，房子外墙到连廊距离3.2m，连廊自身宽度1.2m，玻璃围墙，减少采光影响。因为连廊平时不开放，实际使用中为一梯两户效果。
价值兑现期的配套落地
高性价比，产品均好的同时，中海云庭的配套也较为均好。先规划后发展，凭借冬奥会等抓手，聚焦科技、体育等产业，兑现价值利好的同时，配套愈发完善，产业引入也顺理成章。
2021年服贸会，京西完成与近百家高新企业的签约，涉及资金600余亿元，成为整个京西未来转型发展的强大“助推器”。
项目北侧5公里为石景山科技园、银保产业园，聚集了不少高素质人才，另有昆仑数智科技公司等驻扎周边。
距离项目最近的是西侧规划中的文化创意产业，西南侧的高科技产业园规划，未来势必会引入相关企业及更多人群。
从产品打造上，中海云庭与之前中海打造的中海长安云锦、中海天钻等项目做成组团。
局长3月10日来到项目售楼处，为大家实地亲探，项目对面可能为即将拍的新地块。
沙盘看，最南侧白色建筑为中海云庭，4栋住宅楼+3栋商业楼。
中海云庭北侧的商业限高22.6米，共5层，其中首层为商业，2-5层为办公，派出所，邮政局也布局在北侧商业部分。
项目东南门实拍
商业和住宅之间有围墙隔离。
再往北侧为区域商务综合体金海汇。
东北侧金咖色建筑为首钢东南区地标项目中海天玺。
中海云庭所在的片区是古城最好的居住区，是距离公园最近的项目，西侧为大规模的城市绿地及生态休闲规划区等，东北2公里左右有石景山雕塑公园、古城公园，西南侧5公里内有已开园的总面积约1142公顷的冬奥森林公园、首钢大跳台、永定河森林公园等。居住在这里，空气都会更好一些。
据了解，周边公园可以打造出北京唯一全封闭42公里全马路线，热爱马拉松运动的业主们有福了。
不止如此，首钢滑雪大跳台中心配套工程，香格里拉酒店、首钢工业遗址公园均已完成。
另外，项目周边还有石景山图书馆、石景山妇女儿童活动中心、石景山体育场等，更值得一提的是，周末还可以带孩子去东北3公里左右的石景山游乐园、八角游乐园等，学习、娱乐、休闲均十分便利。
商业配套上，日常买买买的话，项目最近的是金海汇。5公里范围内，聚集如绿地环球金融城、喜隆多、六工汇、环宇荟、京西大悦城等。
另外，古城地铁附近还有华荣商场、天圣发商业中心、万荟、七月泽豪商场等小型商场，也可实现一站式消费。
东侧3公里内有燕欣商业京原街区。
交通上看，自申办冬奥成功后，京西已经从唯一一条1号线，蜕变成为1号线、6号线、11号线、S1号线，四线交汇。
项目距离古城地铁站约1公里出头，走路十来分钟就到，繁华与静谧随时切换。
另外，规划中的11号线也在项目北侧经过，届时修建通车完成后，会穿过首钢东南区，到北京西站、丽泽商务区，再到北京南站，并一直延伸至东部垡头，成为北京又一条重要的东西地铁动脉。
局长亲测地块周边时发现，1号线衙门口支线也正在建设中。有幸问了周边的施工人员，其称，工程改造线路为600米，今年将会完成这一工程，但不会用于载客运营，而是停放列车。
公交出行的话，周边有专86路、337路、663路、专61路等多条公交线路，可以通往全城。
除了新首钢大桥外，周边还修建了不少新道路。打通的锅炉厂南路，拉近了到西五环的距离，可连通东西。
项目北侧为2021年底通车的人民渠路，西侧为古城大街，南侧为莲石西路，东侧可直接上西五环。
另外还有北辛安路、体育场西街、京原路等，自驾出行很方便。
教育配套一直不是石景山的强项。项目周边1公里左右有京源幼儿园、京源小学。
如果没有划入最近的小学，附近3公里内还有古城第二小学、石景山实验小学、京源中学、古城中学。
3公里左右还有石景山区第二幼儿园、首钢幼教八角幼儿园、北大金秋蓝天领航国际幼儿园等。另据了解，项目北侧为中海代建幼儿园（规划中）和规划的占地1万㎡教育配套，将来会引进新的学校，可以期待一下。
医疗配套上，距离项目最近的是东侧的三甲医院北京朝阳医院西院，不到2公里，在人民渠北路，对面还有幸福颐养护理院。周边东北侧3公里内有石景山医院，北侧2公里有石景山中医院等。
从整体配套看，交通、商业配套、环境与公园等的大量的城市更新与产业更新换代，让整个片区价值并不仅局限于冬奥会概念，而是实际落地，更为未来便捷生活做了升级，助力提升升值空间。
买入建议看，区域、配套、户型均好，项目可以说是“价格倒挂”的一个钻石级项目了，不到200套房源，现代轻奢风格，住宅部分为2.8容积率，物业费5.38元，全封闭。一二层为石材，二层以上为真石漆，计算飘窗在内得房率80%，净得房率75-76%。
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