中海学仕里真实测评：200万首付置业西四环，还是超级品质，冲！

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项目测评

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Aug 28, 2022 11:10 AM

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买房研究局

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https://mp.weixin.qq.com/s/8p2dtC3MuyXp1dh6VpY8IQ

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中海在2022年二批次集中供应中拿下的石景山衙门口地块，7月18日官宣案名为「中海学仕里」。据局长了解，项目售楼处将于本周末开放，地址在“原天赋营销中心”。走吧，想看房的报名啦~（局长微信：cui2007628）

营销中心位置示意图

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备受关注的区位，请给时间完美

老规矩，先看区位。学仕里位于石景山与丰台两区交界处，西五环内衙门口附近，北侧1公里为莲石东路，东南侧有限竞房橡树澜湾，长安悦玺等。东侧为张仪村，电气公司、仓库等不少，界面不太好。

交通上看，自驾到金融街、西单、五棵松、丽泽商务区等商圈都很方便。公共交通目前不太方便，不过已经迎来实质性利好，项目紧邻日前官宣的地铁11号线2期的鲁谷大街站。

另外，大的交通利好也正逐步兑现。衙门口板块还将建设市郊铁路城市副中心延长线，由西向东可抵北京西站、北京站、北京东站、通州，未来到城市副中心仅需55分钟，预计2022年开建。除了地铁，还有公路路网的逐步开工竣工，未来五环将以高架桥形式通过衙门口。

商业配套上，向北4公里左右的鲁谷区域商业等配套齐全，有银河商务区万达广场、泰禾新天地、鲁谷大街永辉超市等。东侧3公里左右吴家村路18万平的小瓦窑产业园大型综合体项目即将封顶。西边10公里还有新开业的六工汇购物广场、京西大悦城，如果有车25分钟内也能到。当然，坐公车环保出行也不远。

教育资源上，北侧约1公里是北京爱乐实验小学，可直升北京京源学校初中部。众所周知，京源学校一直是石景山排名第一的重点学校。

东北侧几百米有教育规划用地，据说会引进东城171中学。

《石景山区衙门口地区三大设施布局优化方案》中明确规划了12班的托幼用地、30班的小学用地、42班的完全中学用地，教育资源丰厚。

（上图系中海云庭踩盘实拍图）

医疗配套上，项目西北侧4公里左右有朝阳医院京西分院、石景山医院、石景山妇幼保健院等，家人可以享受到高级别的医疗资源。

生态资源也是项目颇受关注的亮点之一。南北西三侧都是公园绿地，西侧为98公顷的超大面积绿地，更有衙门口近100公顷城市森林公园在西侧形成了天然绿色屏障，6公里左右就是园博园、冬奥公园、永定河森林公园大面积绿肺，东南4公里有经仪公园。

东侧4公里是欢乐水魔方，西北4公里为石景山游乐园，八角游乐园，皆为夏日亲子游玩好去处。

这个火爆发展的板块，虽然个别地方环境有些一般，但整体配套局长还是觉得非常不错。

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四环最强产品

不负这片土地，工科中海再次拿出“不但要卷死别人，还要卷死自己”的劲儿来，做出又一次产品力革命。

从学仕里发出的建筑效果图上看，外立面是玻璃窗+铝板，简约美观。

从排布图上看到，项目为南北通透的8-11层精装洋房，没有东西向、没有公租房配建，十分纯粹。局长还了解到，衙门口地块未来三批次只有1宗，且容积率3.0，控高60米，很难再出洋房。

刚需们有福了，更惊喜的是，学仕里得房率高到惊艳，85%-90%。比如建发珺和府的洋房得房率最高80%，哪怕和洋房专家金地相比，也不落后，金地壹街区洋房得房率在85%左右。

具体到面积段，项目主打中小户型，南北通透，一梯两户。户型包括72平两居、79/89平三居、115平四居。据了解，地块当天成交后，中海就放出海报，这里做中海空间系6.0产品。事实如此，户户宽厅，尺度做了升级，很中海。

话不多说，上户型图。

72平两室两厅一卫

这个面积段在不少五环内的新房里也是凑数户型，比如南五环内的华润中铁橡树湾，75平就有东西向两居。而中海学仕里显然没有用凑数心态，而是做了更多创新，南北通透，客厅南向面宽3.3米。更让局长点赞的是，这个面积段，居然做了独立家政间，还有入户超大嵌入式玄关，告别低效收纳，生活的仪式感妥妥的。

79平三室两厅一卫

79平居然做成了三居，OMG！局长大胆猜测，此户型会是去化最快的一个。刚需们有老人有孩子，也可以实现三代同堂了，不得不说，中海学仕里的户型做的太卷了。

客厅面宽3.7米，主卧3.2米，南向采光面甚至超过了不少建面90-100平的户型。拿建发珺和府101平户型来比，其南向面宽才和学仕里此户型面积段南向面宽等宽。

主卧进深4.3米，放下2米宽的大床，加上衣帽区的衣柜，也还十分宽敞。飘窗设计，可以看看书，可以品品茶，都OK。

客餐一体化，空间面积约21平，对于这个面积段，可以说这个客餐空间已经是极致了。南向步入式阳台，随心拓宽家人活动的空间。

不过北向两次卧略小，尤其东北角次卧，面宽2.3米，不过局长认为，功能性为先吧，做个儿童房，很香的。

在所有功能设置为先的基础上，卫生间三分离、独立家政间、U型厨房也显得尤为贴心。其中多提一下家政间，玄关一侧的位置设置独立家政间，进门消毒收拾一下心情，都是十分适宜的。

89平三室两厅一卫

89平三居，有C1、C2两种户型，全明通透。C1户型客厅尺度4.2米，主卧3.4米，而北向两间卧室面积约为9-10㎡，尺度很是OK。

C2户型有2个亮点，一是在餐厅内加入mini bar元素，瞬间觉得中西餐分开，仪式感提升一个Level。二是卫生间四分离设计，洗衣机放在卫生间，洁净洗衣更便利。

不过赢得漂亮，也有遗憾，两个89平户型都有一个大的是只有一个卫生间，市场上89平三居，一般双卫是标配。局长认为，这个面积段户型大概率去化稍慢。

115平四室两厅两卫

此户型是最流行的网红款，客厅+双卧朝南，次卧+厨房+双卫生间朝北。南向总面宽达10.5米，八窗全明，南向卧室均带飘窗。

客厅的步入式阳台和卧室飘窗赠送拓展了居室空间。客餐厅32平，尺度大大升级。餐厅一侧还有内凹空间，想做书柜、酒柜、花瓶、手办等陈列柜，也是很香的。

主卧套房设计，带独立主卫和衣帽区，面积达22平以上，空间尺度直接拉满。

卧室没有沿用传统四叶草格局，而把北向次卧安排在相邻位置，北向两间居室的面积均在10㎡左右，如果打通可作为双卧室和书房，空间实现随心百变。

在北京市场，每一个中海新盘都代表着对户型空间的再创新，也是对人居品质的再定义，这点局长也一直深信不疑。而学仕里的每一个设计细节，都可以看出，中海对刚需购房人需求的深度研究。

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四环最高性价比

据『地产营销人』统计，今年上半年北京五环内住宅供应仅占整体的23.51%，五环外为76.49%；成交也呈相似比例，五环外占八成以上。可见，靠近市区的优质环线地带，在新房市场中极度稀缺。

供应稀缺的同时，四环的上车门槛还在日趋增加，即便是南四环，比如华润橡树湾，普宅价格468万起，最重要不是城六区，产品还是边角的东西向。而东北四环不用局长多提，大家也知道，8万的单价绝对是未来的常态了。

那么只剩下西四环，而西四环的房价也一直在增长，石景山2年涨了2万甚至3万的现象不用局长再普及。石景山与丰台交界是大瓦窑、小瓦窑等区域，加上古城南等部分有新房供应的板块，500万根本奢求不到。比如城建小瓦窑项目龙樾天元指导价8.5万/平，并且还有公租房配建，大瓦窑的国誉万和城+首创天阅山河都在8万/平左右。

京西新盘给刚需上车的机会也越来越少，500万买新房，现在只能考虑四道桥（不在意高压线的您可以考虑）、昌平北七家（硅谷ONE等）、亦庄台湖（绿城桂语听澜等）以及通州宋庄（金地壹街区）。

而且从价格上来讲，新来的中海学仕里限均价7.95万/平，价格优势不大。周边新房融创长安悦玺限均价也是7.95万/平。