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石景山
中海学仕里
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项目测评
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Aug 28, 2022 11:13 AM
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胡Sir会客厅
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源发时间
项目
属性
壹
Buff：
【原意是指增益，在游戏中，则泛指增益系的各种魔法，通常指给某一角色增加一种可以增强自身能力的“魔法”或“效果”。】
我们看新盘的价值，主要就是看它的Buff：
学校怎么样呀？地铁有没有规划呀？医院和商场远不远呀？出门遛弯有没有公园呀？有没有规划上的惊喜呀……等等。
Buff叠得越满，自然价值越高，在「楼市」这局大游戏里，这种盘自然就能过关斩将，无往不利了。
但在任何游戏里，好装备，从来不会很便宜，对新手，也不会很友好。
然而最近有个新盘却是例外，它Buff叠满，同时门槛还很低，对新手十分友好。
“新手村”的刚需、刚改客群，闻讯而来；
售楼处开放的第一个周末，现场人气爆棚。
它，就是今年四环最受期待的新盘：中海学仕里。
贰
中海学仕里的Buff，首先来自它的打造者。
中海在石景山，是著名的“顶级装备打造者”，有着点石成金的能力。
深耕十四年，中海在石景山投资超千亿，市场地位无人能及。
也练就了其对区域深刻的洞察力，做一个板块，必成一个板块。
20多个项目验证了这条铁律：从北辛安，到首钢东南区，再到中海学仕里所在的衙门口。
区域潜在利好、与开发兑现利好，形成“共振效应”，中海的这一操盘模式已然成型。
在中海学仕里，中海的进入与轨道交通利好也同步上了。
根据刚公示的《北京市轨道交通第三期建设规划》，11号线的二期即将进入建设周期，从新首钢，到洋桥，中间途经新首钢东南区、衙门口、丽泽商务区等城市功能区。
根据站点布局，“衙门口东”、“鲁谷大街”将设站，由此这个四五之间的板块迎来实质性交通利好。
除了11号线二期之外，这里还将建设市郊铁路城市副中心延长线，由西向东可抵北京西站、北京站、北京东站以及通州，未来到城市副中心仅需55分钟，预计今年开建。
同时衙门口板块内部道路也在迅速打通，去年北京市发改委批复石景山衙门口六号路、衙门口八号路、衙门口十号路等已获开工，待道路“新成员”加入后，五环路以高架桥形式穿越衙门口，更便于居民出行。
根据官方消息，未来石景山衙门口配套道路网将建设9条道路，投资超1.7亿，道路总长度约4.81公里。
交通配套升级，衙门口通行效率大幅提高，区域价值兑现箭在弦上。
叁
中海学仕里可谓“全能战士”。
看区位，它是石景山新房中较少的西四环项目。
今年上半年，北京五环内住宅供应仅占整体的23.51%，成交方面，五环外占八成以上，也是绝对主力。
作为刚需、刚改客群，在四环置业，是越来越难了——尤其是西边的四环。
看环境，它紧邻衙门口城市森林公园。
这是一座集生态、景观、文化休闲于一体的综合型公园，难得的一片城市绿肺。
该森林公园分为衙门口东西两区，总建设面积98.67公顷，其中绿化用地875380平方米，新植花卉及地被829496平方米。
除此之外，衙门口也临近永定河休闲森林公园，距离园博湖咫尺之遥。
根据十四五规划，衙门口将严格按照石景山生态宜居示范区建设目标，打造高品质居住区，加密交通路网，增加轨道站点，并以大尺度“留白增绿”方式，建设环线和莲石路生态绿廊，以及衙门口近100公顷城市森林公园，以增厚板块综合价值。
看教育，更是Buff值中尤为突出的一个。
这里拥有石景山现状最优质的教育资源：板块内有北京市京源学校（小学部），北京爱乐实验小学等基础教育配套，据往年政策，可直升北京市京源学校。
北京市京源学校大有来头。
它是石景山传统名校，也是区内唯一一所15年一贯制的K-12体系学校，包括学前教育幼儿园两所，小学和完全中学各一所。
在网传北京高考平均分前48名高中排名中，京源学校位列第28名，这个排名，甚至比不少东西海的名校还要高。
该校还是北京市拔尖创新人才培养“翱翔计划”基地学校，北京市重点建设的国家级特色高中学校。
除此之外，在去年底发布的《石景山区衙门口地区三大设施布局优化方案》中，衙门口还规划有12个班的托幼、30个班的小学、42个班的完全中学，未来将引入重磅级教育配套。
项目东北侧新增基础教育用地，已经确定建设东城排名第二的名校171中学分校。
中海学仕里这个案名，“学仕”二字，含义自现。
此外，商业、医疗配套，对西四环自然也不成问题。
项目紧邻成熟的鲁谷商圈，周边约5公里范围内，还有海淀五棵松、万达商圈、京西大悦城商圈等，同时沃尔玛山姆会员店、永辉广场等商超也相距不远。
医疗更是强项。北京朝阳医院京西医院、北京中西医结合医院、解放军总医院第三医学中心等知名医院都在较近距离，老人孩子的健康备受呵护。
肆
外在Buff叠满，内在产品力有“中海第6代空间作品”，自然更加值得期待。
从规划上看，项目全部为一梯两户、8-11层全南北朝向洋房，无公租房配建，整个社区非常纯粹，大楼间距也让采光和视野更加出色。
户型上看，72-115平二到四居，超高得房率，“让顶级装备走向新手村”。
是的，这是中海学仕里备受瞩目的重要原因：
西四环，向来是高端项目云集的位置，对刚需、刚改客群而言，在西部置业，往往只能在老城区“老破小”、六环外新盘中二选一。
像中海学仕里这样叠满Buff，教育、配套、环境、交通等均能一步到位的项目，也能成为刚需客、刚改客的福利？
中海空间系6.0的首作告诉我们：可以。
看起步户型，72平米两居，做到了南向客厅3米3的面宽；
南北两个卧室的尺度打满的基础上，居然还预留了家政收纳空间。
谁说家政间是大户型专属？
再多7平米，79平米户型就已经做出了三房。
这不是最“绝”的，最“绝”的是，在三居的基础上，还做到了南向客厅面宽3.7米，南向卧室面宽3.2米；
全明设计、入门玄关、预留家政空间，功能性直追普通的100平三居户型。
而89平三居，作为主力户型，把前面的79平三居尺度感拉得更满。
南向面宽尺度给到了更多，4.2米的客厅面宽往往是100平米左右户型的专属；
但对中海来说，玩转这样的空间魔法，可以说手到擒来。
89平空间中，甚至还打造出了一个mini bar，这种以往在豪宅上常见的设计，也来到了“新手村”。
有里有面，透着一种轻奢品质范儿。
115平米是项目最大的户型，可能也是当下市场最小面积段的四居户型。
极致功能和降低总价结合，是“中海第6代空间作品”的魔力。
尺度演绎上，也同样功力深厚，南向三面宽、八窗全明，南向卧室均配带飘窗……
毫无疑问，这又是中海在北京楼市产品创新上的一次引领。
胡Sir认为，让绝版地段，容纳刚需、刚改客户的置业梦想，是有人文关照的一种开发理念；
而通过"空间魔法"，让刚需、刚改户型容纳更多生活可能性和生活理想，更体现出深厚功力。
在石景山这个中海主场，中海学仕里这个"顶级装备"，集绝版地段、优质配套、绝佳宜居生态环境、魔术空间为一体的Buff叠满之作，对"新手村"极其友好，注定会成为今年又一现象级作品。
胡 Sir 不 胡 说
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