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昌平
建发珺和府
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项目测评
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Aug 28, 2022 11:10 AM
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买房研究局
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2021年，北京楼市内卷之风就已转到昌平。奥森春晓、北清云际、龙湖云璟等新盘入市。
2022年，昌平更卷到无可救药了！北七家板块的硅谷one、天时汤山御邸、中海汇智里等之后，紧邻北清云际南区的纯住宅地块建发生命科学园项目在今年一批次拿地不到2个月也公布了案名为：建发珺和府。项目预计4月底售楼处开放，6月开盘。
从案名看，与建发在南京打造的第一个顶级产品系“精粹系”项目重名，产品大约也是新中式风格。
局长了解到，项目整体容积率2.8，限高80米，执行套内7090政策，需配建3500平保障房。产品面积段大概为88平、95平、110平和125平，按销售指导价6.2万/平计算，总价约546万/套起，首套首付约218万。
其中88、95平小面积是高层产品，110、125平是洋房。但不排除之后面积会增大，平均得房率预计在74%-76%之间。
局长去地块周边看了看，来波实拍。
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1、配套有待完善
先看大区位，项目相对于昌平，更近海淀。所在二拨子板块北边的生命科学园规划已出，而且又是北京的自贸区。
项目西北2公里左右邻中关村生命科学园，西侧7公里是永丰产业基地，南侧7公里左右为西二旗中关村软件园，周边高端产业众多，东北处的三一产业园、小米产业示范基地、西南处的航天城等。
其中，中关村生命科学园入驻企业372家。产业是城市发展的命脉，承接海淀科技产业的外溢需求，也是项目所在板块的价值所在，自然也为房价提供一定的支撑。
具体看，西侧为百腾物流、铁盟物流、及部分公司库房，东北侧除了北清云际施工外，还有一片空地，据施工人员说正在考古。项目在G6/G7两条高速的夹缝中，先天条件不是很好，多个土地被高速和铁路分割，越过高速也并不方便，城市界面有待完善。
交通出行看，项目西侧为京新高速、西侧还有京张城际铁路，多少也有些噪音影响。东侧为京藏高速、北侧为北清路，上京新高速、京藏高速，北侧的北清路，自驾也很方便。
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周边路标
二拨子区域本身的瓶颈其实本身就是交通，项目西侧在建二拨子工业园区西路，未来道路修通，可以直达西二旗，不过3、4公里，车程10分钟。
轨道交通上看，项目距市郊铁路S2线、三城联络线（北部联络线）、M19号线等多条轨道交通线路。
距昌平线生命科学园地铁站2公里左右，好在有共享单车，比北清云际离得远。地铁周边，开发商珠江早早下手，在紧挨着地铁站附近，囤了一大片土地。建成了珠江摩尔大厦，多栋商住楼，还有一个永旺梦乐城。
项目往南1公里多是13号线分拆线的新龙泽站，13AB线的换乘站，直通西二旗、后厂村和望京，妥妥的码农专线。据说2023年底能通车。
公交出行的话，家门口最近的就是二拨子新村站，可以到德胜门、回龙观很方便。远一些的话，地铁生命科学园站旁边有数十条公交线路，543、878、417、560、617、608等，可直达中关村、北七家等多个地方。
商业配套看，北侧约1公里为永旺梦乐城，东南4公里范围有港龙商业中心、北店时代广场、昌发展万科广场，回龙观地铁旁有BHG华联购物中心，6公里左右有禧乐汇。
未来周边会扩建为约45万㎡复合商业：合生汇购物中心+永旺商超+太古里商街。合生汇正处于施工阶段，将于2022年内正式开业。北清路北边还规划建设中粮大悦城，预计2023年中旬开业。
教育资源看，南侧一路之隔为英才幼儿园，东南1公里临近回龙观中心小学，东侧3公里左右为中关村外国语学校，东南5公里范围有西城区育华中学。好消息是，地块周边规划有18班幼儿园、36班小学及30班中学，未来能保证孩子幼儿园、小学、中学的教育问题。
医疗资源看，东侧1公里左右有泊康中医医院，西北3.5公里为北京大学国际医院，南侧5公里为积水潭医院新龙泽院区，东南5公里为回龙观医院。
此外，较近的有龙兴园北区社区服务站及一些小诊所。项目内部还规划了包括养老设施、社区医疗服务中心等配套设施。
生态环境看，西南6公里左右为航天湖公园、中关村公园、丰滢公园，东南5公里有回龙园，西南9公里左右有百旺公园、百旺山。
2、等出来的“高性价比”
项目周边有不少新房。
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北清云际北区实拍
北清云际南区地块实拍
东侧紧邻北清云际南区，户型面积段为83平、95平、108平、126平，销售指导价6.2万/平。从目前网签来看，北清云际已成交349套（供应962套），去化率36%，都是顶着指导价卖的。
截至4月14日北清云际网签状况
平西府地铁旁的奥森春晓，6.3万/平，主力户型为96平-131平2居-4居。带装修交付。容积率2.8。共620户。共6栋住宅，楼层20-27层。
奥森春晓施工进度实拍图
朱辛庄地铁旁的龙湖云璟，目前建面约88-113㎡小高层产品均已售完。在售建面约170-290㎡稀藏跃墅，双层大尺度灵动空间。
龙湖云璟施工进度实拍图
北七家板块有2个新盘：
御邸：限均价6万，商品房，期房。有17号线支线海鶄落站，门口是北清路。
硅谷one：限均价5.4万，有奥北生活广场，守着立汤路。
沙河高教园板块的中海汇智里，中国移动信息港旁，均价5万/平。
西北6公里永丰板块有中海汇德里、幸福里润园，均价83000元/平。
中海汇德里容积率1.5，主力户型为77平-129平2居-4居。
而幸福里润园则更偏向改善，户型面积段为109-147平，没有小户型。
次新房及二手房的话，单价大概在4.4万-7.1万/平之间。
南侧是龙兴园西区，一路之隔（1997-2006年建，约5万/平，最高一套挂牌近6.7万/平），东南一点为龙兴园北区。
北京人家（2002-2006年建，54807元/平）。
东侧最近是华远静林湾（2006年建，5.9万-6.6万/平）。东北侧为园墅。
再是龙城花园（1997-2004年建，67895元/平）。
东南侧5公里京藏高速东侧有天露园（2008年建，43846元/平）、风雅园（2000年建，46223元/平）、龙泽苑（1999年建，52757元/平，最高一套房源挂牌房价71142元/平）、融泽嘉园（2015年建，6万-7.1万/平）
金域华府（2012-2015年建，二期和三期挂牌房源均为8.3万-8.5万/平。
西二旗板块的领秀硅谷（2003年建，81326元/平）等。
综合对比下来，建发珺和府楼面价低了近1万/㎡，利润保证的情况下，在产品上有相对更大的空间，对比周边次新及二手房，项目指导价6.2万/平，妥妥的倒挂盘，周边的次新二手房如果算上新房税费低、没有中介费，新房的价格优势就更明显了。
有产业发展潜力，城市配套逐步完善中的建发珺和府，整体看，有一定的溢价空间，北城买房人来吧。
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