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昌平
中海云庭
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项目测评
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Aug 28, 2022 11:12 AM
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老徐聊房
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北京2022的冬奥盛会，成功把石景山推上风口浪尖。
有人说，谷爱凌这一跳，稳住了金牌，更稳住了石景山的房价。
如果按照他说的，把冬奥看作一个能量源，那么辐射的中心，一定是从首钢片区开始。
也就是古城。
突然发觉，古城库存告急，唯一在售的新盘，是销售指导价7.48万/平的中海云庭。
PS：项目现已开放样板间，感兴趣的朋友可以报名本周日下午2点的看房团，报名加小助理xlszhuli备注项目名，详情见文末海报。
我想这才是我们论证古城房价的突破口。
那么，我们可以开始讨论这样一个问题：
7.5万/平的古城，贵吗？
01
五环外7万+，贵吗？
抛开环线聊区域，多少有点耍流氓。
中海云庭销售指导价7.48万/平，同批次五环附近的地块，均价7万左右。
再看今年的新地，五环外普遍向8万飞去，甚至隔壁的刘娘府地块，把石景山的均价送上了9万+。
再说回古城，我发现，数字是会骗人的。
为啥这么说呢？
打开链家的地图找房，你会发现，二手房均价显示：“古城5.1万/平”。
这个价格差距，让不少人寒了心。
但实际上，展开看看，你会发现，但凡临近首钢园的，二手房均价都不会低于7.5万/平。
2014年建的中海金石公馆，现在二手房均价7.9万/平。
五年内的二手房，仅有33套，其中远洋天著春秋的均价，甚至到了11万+，而且都是大户型，总价以千万计数。
而中海云庭，最大114平户型，按均价7.48万/平来算，总价倒挂了近1000万，“贵”，从何谈起？
02
这样的产品，值7万吗？
谈论价格，最终还是要落回到产品上。
对于一套房子来说，安排和利用好每个空间，就是最强有力的价值点。
而中海，似乎轻松就能达成。
云庭98平三居，做到了极致方正，9.2米的南向面宽，且南向房间均带飘窗，采光和舒适度没得说；
除此之外，在动静分区上，采用了双L拼接的方式。
动L空间，是客餐厨一体设计，厨房正对餐厅，增加了全家人一起做饭的互动感，又是明厨完全不用担心油烟会跑到客厅，既联动，又不失边界感；
静L空间，是三个卧室加上一个洗手间，丝毫不受动区影响，保证了私密性。
动静区域互不干扰，是保证居住舒适度的最佳方式。
而114平三居，云庭神户型的热销DNA动了。
面宽和进深近乎1:1的极致方正，整体面宽9.8米，八窗全明，餐客厨一体，整体的通透性很好；
细节方面，入户左手边设计了玄关柜，可以放置杂物，并且巧妙避开了和其他房间的对视；
把洗衣机放在洗手间内，洗澡的时候顺手把换洗衣服丢进洗衣机，使用起来比独立家政间更方便；
同时三个卧室分布在角落里，最小的次卧面积也在9平米以上，很适合三代同住的家庭。
我们会发现，中海云庭在产品排布上，聚焦于三居，一是为了照顾京西的改善需求，二是兼顾产品的均好性。
哪怕只有三栋楼，但每一户，都是天花板级的三面宽设计。
要知道，在同一个社区里，南向三面宽的含量越高，整体改善属性就越强，小区评级也越高。
这种属性同时也表现在精装上。
采用了Toto卫浴、方太灶具、诺贝尔瓷砖，同时全屋配备百朗新风和格力中央空调，在大家都在精装简配的时候，中海云庭的诚意丝毫未减。
咱家徐老师去看过样板间了，反馈是不错子，建议uu们亲自去现场看一看。
另外，看完社区整体效果图，我已经开始憧憬未来这里的生活场景了。你们感受一下。
03
古城的买入逻辑
不过神户型，并不是买房人期待中海云庭的核心原因。
大家更看好的是，这个项目的位置。
从长安云锦开始，古城进入买房人的视野。
最鼎盛的时候，同时有5个新盘在卖，而且个个都好卖。
古城能在竞争激烈的北京市场，占据难以替代的位置，离不开两个核心点。
长安街和冬奥会。
古城作为离长安街最近的居住板块，地铁有1号线，11号线（冬奥支线已通车），北侧有长安街，南侧有莲石路。
西侧就是冬奥大跳台的首钢园，以及占地约1142公顷的冬季奥林匹克森林公园。
随着冬奥盛会落幕，你会发现，之前我们口中的冬奥红利不再是纸上概念，而是在肉眼可见的速度逐一兑现。
但可惜的是，买入古城的机会，已经不多了。
尤其是首钢园东南区，今年一批次，仅有一宗新地块供应。
要知道，这可是古城最好的居住板块，除了紧贴长安街那一排房子，向南是整块的规划，有高端居住，有5A写字楼，有养老，有底商，还有学校和幼儿园。
所以今年一批次的新地块入市，总价门槛一定会比现在高出不少。
那这么看，中海云庭，就是你距离古城最近的一次。
欢迎想要买入古城的朋友，报名本周日下午2点的中海云庭（中海云庭接待中心，1号线古城站D口直线1公里左右）看房团，咱一起去看看项目和冬奥会后的石景山！
买房之前私信徐老师！一起薅开发商羊毛！买房嘛，该省省该花花！
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