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门头沟
龙湖北辰揽境
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项目测评
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Aug 28, 2022 01:14 PM
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买房研究局
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11月19日，龙湖北辰门头沟地块案名公布，定名为：龙湖北辰揽境，城市展厅设在五棵松华熙live。这是北京第二批集中供应地块中，最先公布案名的项目。
12月初，龙湖北辰揽境的户型图也曝光了，预计12月中旬开放售楼处。
来回顾一下地块情况。地块于10月13日，被北辰+龙湖以12.18亿+配建5400㎡保障性租赁住房竞得。
0004用地需配建室内体育设施一处，建筑规模约0.09万平米，不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府主管部门；0008用地需配建社区助残服务中心一处，建筑规模约0.03万方米，社区综合文化室一处，建筑规模约0.07万平方米，上述规模不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府主管部门。
地块由西苑路分成两部分，产品方面，项目有8栋楼，楼层15-18层，约627户，容积率2.7，绿化30%。
局长先带大家看一波户型图。
1、放下身段做刚需
龙湖北辰揽境主要打造62㎡-77㎡两居和95㎡三居的产品。68㎡、77㎡南向；95㎡南北向。均价5.5万-6.1万/㎡，总价350万起。
62平两居，做到三面宽，8.6米面宽，东西朝向，刚需可以上车。
68平，东西向两居，数量不多，只有36套。次卧采光可能不太好。
77平两居，是跟95㎡三居搭配的中间户，户型方正。
95平三居户型套数大概有309套，主力户型。客厅面宽3.5米，主卧面宽3.2米，在95㎡面积段中不算特别出彩。
整体户型设计跟地块形状有关，竖长条的地块面宽资源天生不丰富，龙湖难为无米之炊。
得房率不错，比如95㎡户型套内74.21㎡，得房率78%，比很多一批次项目都要高，2T3户的设计能节省不少公摊。
龙湖内部的朋友说，其实本身不太想做东西户型，但改善为主的市场下，龙湖放下身段做刚需的良苦用心着实可敬。
2、实在的地铁盘
实地考察，地块位于永定河西侧，西六环外，东侧就是首钢园区，但周围高压线塔不少，辐射多不多局长不知道，您多注意。
另外，项目是实实在在的地铁盘，地块距离S1号线四道桥站700米。S1线全程经过石景山和门头沟，想要进城，还是得在金安桥站换乘6号线。在新首钢园区工作的朋友还是很合适的。不过对于城北、城东通勤意义不大。要说噪音，难免的。
从地图上看，项目距离北京八中京西校区1.5公里左右，北京八中京西附属小学2公里左右。恐怕送孩子上学步行还是不太方便的。
周边较近的商业有长安天街，距离2.7公里，开车7分钟，坐地铁也也就20分钟，还是较为方便的。其他几家六工汇、京西大悦城都处于在建中，且都在6公里左右或者超出6公里外。
按照官方说的医疗配套，门头沟区医院、空军总医院、解放军总医院、武警总医院等均超出9公里距离，可以说，板块内没有三甲医院。局长搜索了一下距离，项目距离京煤集团总医院5.4公里，开车15分钟左右，算比较近的了。
项目周边比较宜居，步行2公里左右就是绿海运动公园，3.5公里是莲石湖湿地公园-永定河河岸公园。
另外值得一提的是，项目距离冬奥首钢商务园区6公里左右，可以一定程度上享受其利好。
3、西六环外值不值6万＋
项目6.1万/㎡的销售指导价摆在这里，值不值？
周边二手房价格，没有优势，比板块内均价高了不少，不过楼龄近的大改善均价也在6万左右。
新房和二手房品质确实也啥可比性，稍微便宜些的都是塔楼，单论居住舒适度这点就没法和板楼相比。
今年门头沟供地不少，第三批次又供地2宗，销售指导价也是6.1万/㎡。
局长总结：
优势：
1、邻铁盘，出行还算方便
2、户型整体设计不错，得房率高
劣势：
1、周边不少高压线塔，或许有一定辐射。
2、对比周边二手房价格，没什么优势
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