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门头沟
龙湖北辰揽境
金茂长安悦
金地峯范北京
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项目测评
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Aug 28, 2022 01:14 PM
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房产柳叶刀
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到今年3月，改变北京楼市格局的“317”政策就过去五年了。在去泡沫的这五年，才发现谁是真正的王者，又是谁的泡沫在被刺穿！
17年“317”以前的门头沟可谓是风华正茂，六环外的沟里，新房价格都在6万左右，而且全是大面积。
当年的万科翡翠长安均价5.7-6.3万/㎡，主力户型168-172-198平；电建金地华宸均价6-6.3万/㎡，主力户型185-250平，而且号称平墅；绿城的西山燕庐，单价6万，主力户型80-172平！
五年过去了，当初的“三杰”现状如何？根据贝壳网显示：翡翠长安二手房挂牌均价5.6万；金地华宸挂牌均价6.3万，但是这个价格是被一套均价9.7万和均价7.3万的房子拉高的了，抛去这两套均价也是6万；西山燕庐挂牌均价也是6万。
以上只是业主端一厢情愿的挂价而已，真实成交价如何呢？调了一份“三杰”的成交记录，现实还是很残酷的。
翡翠长安的成交单价是4.8万-4.9万之间，自小区有二手房开始卖到现在成交了10套；金地华宸成交均价在5.6-5.8万，只有两套143平成交，大户型无人问津；西山燕庐成交均价在5.7-5.9万，还有一套138平的是去年3月成交的，单价5.4万，整个小区目前成交了4套！
总的来说这五年来门头沟的房子不仅没有涨价，反而跌了，而且是有价无市的情况！更远的华润西山墅、西山艺境、丽景长安就更不用说了！
如今，门头沟的四道桥又聚齐了龙湖北辰揽境、金茂长安悦、金地峯范北京“三兄弟”。
而且这一次大家都有意避开“门头沟”这刺眼的词
，取而代之的是“长安街”、“首钢园”等新宠儿
！不过这一次“新三杰”开发商们也吸取了“老三杰”的站岗经验，主打小户型。
本文主要从地段、产品、购买建议三方面分析四道桥三杰，希望大家理性对待，别被铺天盖地的广告带节奏!
既然四道桥属于门头沟，先来看看北京市最新版的城市规划对门头沟的定位
门头沟：首都西部重点生态保育及区域生态治理协作区；首都西部综合服务区；京西特色历史文化旅游休闲区。
在门头沟的分区规划中是这么写的：作为生态涵养区的重要组成部分，门头沟区将坚持生态优先，坚守绿水青山。
那么，对于门头沟的定位就很清晰了——生态涵养！
四道桥之所以火，不被大家那么排斥。主要原因还是因为它离石景山很近，一河之隔而已。河的对面，中海的项目已经卖到7.5万了，而四道桥的三兄弟才5.5万左右，关于价格后面我们还会分析！
从四道桥出发，一站地可以换乘6号线、11号线，两站地可以换乘1号线，便捷的轨道交通是刚需群体最需要的。开车出行上西长安街延线、阜石路也是一脚油的事。商业配套方面，石景山这边已经很成熟了，喜隆多、六工会、京西大悦城等；门头沟新城的龙湖天街也开了。至于教育想必就不用重点讨论了吧！
以上都是从大的层面来看的，着眼于三兄弟实际地块还是有点具体。第一次踩盘看到实际地块我感觉头皮发麻：肉眼可见的高压线、道路也没通、商业配套更是荒芜。
后来三兄弟公布了各自产品，结合四道桥的规划再次踩盘，感觉头皮还是有点发麻，只是要好些了！
从四道桥的规划来看，区域内有住宅、有商业、也有学校和医疗，所有配套建成以后将自成一体，这一点还是值得期待的。而且龙湖建商业的实力还是被业界认可的！
接下来看看龙湖北辰揽境、金茂长安悦、金地峯范北京的具体项目信息，购买建议放在最后一部分。
龙湖北辰揽境
项目基本信息
占地面积：2万方
建筑面积：5.4万方
规划户数：8栋楼、557户
楼层状况：15-18层
户型面积：62-69平两居、79平两居、98平三居
销售价格：5.5-5.6万
得 房 率：80%左右
容 积 率：2.7
绿 化 率：30%
物 业 费：5.98元/平、龙湖物业
电 梯：2梯3户/2梯4户
交房时间：2024年年中
户型鉴赏
金茂长安悦
项目基本信息
占地面积：2.67万㎡
建筑面积：5.35万㎡
规划户数：11栋楼、438户
楼层状况：10-15层
户型面积：78平两居、98平三居、118三居、140平四居
销售价格：5.5万悦系、6万悦系＋
得 房 率：72-76%
容 积 率：2.0
绿 化 率：30%
物 业 费：待定、金茂物业
电 梯：2梯4户/1梯2户
交房时间：待定
户型鉴赏
金地峯范北京
项目基本信息
占地面积：2.5万㎡
建筑面积：6.7万㎡
规划户数：12栋楼、716户
楼层状况：8-18层
户型面积：61平一居、77平两居、92/99平三居
销售价格：5.7-6.1万
得 房 率：78%
容 积 率：2.7
绿 化 率：30%
物 业 费：待定，金地物业
电 梯：2梯3户/2梯4户
交房时间：2024年底
户型鉴赏
从拿地的成本来看，三块地的楼面价都是2.4万左右，6.1万的销售指导价保证了开发商的利润，这样开发商也才有足够的动力做出好的产品！
从三个的实际位置来看，金地最靠近地铁，龙湖位置最中间，离高压线最远。龙湖和金地都主打小户型，金茂试探性的做了一个“悦＋”系的大面积，也就是它最能打的那套科技系统。
但是门头沟都主打生态了，金茂那套不开窗的科技系统用在这里是不是有点浪费啊！
价格对比：龙湖是最先开盘的，给区域做了一个很好的榜样，单价5.5-5.6万，而且主打小户型，所以在去年冬天市场那么冷的情况下依然取得了不错的成绩。而且龙湖的品质和得房率还是可以的！目前62、69平的小户型两居已经卖完了，现在卖7、8号楼的79平南向两居和98平小三居，均价5.5万，总价426万起！
金茂长安悦区别对待很明显，小户型的就是一般精装，大户型采用了金茂府的那套科技系统，同时用科技系统的单价也要贵5000每平，个人觉得没必要，门头沟的大面积流动性很差。当然了金茂的品牌溢价确实也高！目前得到的消息是小面积均价5.5万，大面积均价6万！
金地同样主打小面积，户型是最能打的，据说装修标准也是最高的，小区还带了一个会所！但是金地的位置是最差的，这一点没法否认。目前金地的具体价格还没出来，估计不会比龙湖低！
总的来说5.5万的价格符合当前的市场，没有太高，也不会更低了！
至于冬奥带来的升值潜力其实都是扯的，冬奥对四道桥的房价没有影响，也不会存在什么后冬奥时代！
购买建议
四道桥三兄弟很好的吸取了当年门头沟“三杰”的教训，都以小面积为主。这一策略很符合刚需的胃口，也符合门头沟的定位。放眼当下的北京新房，小户型面积段是很少的，未来的趋势也是这样，低总价刚需买房基本都在门头沟、房山、大兴等，还在是临铁，解了刚需的燃眉之急，将来转手也相对容易！
三兄弟综合排序来看：龙湖北辰揽境＞金地峯范北京＞金茂长安悦
最后，四道桥适合以1号线、6号线或者西边上班通勤在1小时的刚需客群或者以生态涵养为主要考虑的养老群体，其余的一概否之！
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